JUSTUS CASPER | 07.04.2021 | Ausgefragt

Schädlingsbekämpfung – Worauf gilt es bei Haus und Wohnung zu achten?

Nicht selten setzen sich Eigentümer oder potenzielle Käufer mit dem Einbruchsschutz für ihre Immobilie auseinander. Oftmals werden hohe mehrstellige Beträge investiert, um sich gegen ungebetene Gäste abzusichern – sei es durch einbruchsichere Türen, Fenster oder die Installation einer Alarmanlage. Der Einbruchschutz gegen tierisch unerbetene Gäste rückt dabei oft in den Hintergrund. Unsere Interviewpartnerin Irina Brucks, Inhaberin der Firma apesta Schädlingsmanagement, bringt uns in diesem Beitrag den Schutz gegen tierische Einbrecher ein wenig näher und erklärt, worauf es bei Haus und Wohnung zu achten gilt.

Casper: Seit wann gibt es Apesta und in welchem Bereich sind Sie genau tätig?

Brucks: Gegründet wurde das Unternehmen apesta Schädlingsmanagement Mitte 2017. Unser Servicegebiet liegt wesentlich im Dreieck zwischen Wolfsburg, Harz und Magdeburg. Das Leistungsspektrum erstreckt sich hierbei von der klassischen Schädlingsbekämpfung, regelmäßigen Servicekontrollen, über die Desinfektion bis hin zum Holzschutz einschließlich Reparaturarbeiten. Besonders zeichnet mich aus, dass ich die einzige Schädlingsbekämpferin bundesweit bin, die gleichzeitig auch Architektin ist.

Casper: Wie sind Sie zum Beruf der Schädlingsbekämpfung gekommen?

Brucks: Ursprünglich war ich angestellte Architektin in leitender Position in einer Wohnungsgesellschaft. Trotz netten Kollegen und einem guten Arbeitgeber wuchs die Unzufriedenheit in einem typischen Hamsterrad mit eingeengtem Tätigkeitsfeld – kein direkter Kundenkontakt, kein Naturkontakt, ausschließlich fremdbestimmt. Meine Gesundheit zeigte mir klar, dass es so nicht weitergeht. Peter Hinz, selbst Schädlingsbekämpfer, eröffnete mir als bewundernswerter Mentor mit erstaunlicher Fachkompetenz eine neue Welt. Ich absolvierte erfolgreich die Ausbildung zur Schädlingsbekämpferin und zur Holzschutzsachverständigen. Heute genieße ich meine Freiheit, den Umgang mit der Natur, den Tieren und den Umgang mit den vielen netten Menschen.

Casper: Schädlingsbekämpfung – Was bedeutet das eigentlich?

Brucks: Menschen in misslichen Situationen helfen, Ängste auflösen, Sicherheit wiederherstellen! Sei es der private Auftraggeber, der sein Wohnumfeld mit ungebetenen Gästen teilen muss, der Immobilienverwalter, der für einwandfreie Mietverhältnisse Verantwortung trägt, oder der Produktionsleiter in einem Industriebetrieb, der einwandfreie Produkte garantieren muss. Immer dann, wenn tierisch ungebetene Gäste sich in den eigenen vier Wohn- oder Gewerbewänden einquartieren, sind wir zur Stelle und sorgen für die gewohnte Lebens- oder Arbeitsqualität.

Casper: Welcher Schädling tritt am häufigsten auf?

Brucks: In den Wintermonaten sind es vermehrt Ratten, Mäuse und Marder. In der warmen Jahreszeit sind es überwiegend Insekten wie Wespen, Motten, Käfer oder Ameisen.

Casper: Worauf gilt es bei Immobilienkauf (sowohl Haus, als auch Wohnung) im Hinblick auf Schädlinge zu achten?

Brucks: Zur Beurteilung der Gesamtsituationen im Hinblick auf möglichen Schädlingsbefall gehört im Wesentlichen die Klärung von Fragen, die vielen Kaufwilligen oder Eigentümern zunächst mal sehr banal erscheinen, aber durchaus von elementarer Bedeutung sein können:

• Wie ist das Müll-Management im und am Gebäude gelöst – wo werden beispielsweise die Gelben Säcke aufbewahrt? Müllgeruch ist ein häufiger Grund für Schädlingsbefall.
• Gab es in den letzten drei bis vier Jahren einen Wasserschaden im Gebäude, der mehr als eine Wohneinheit betraf? Abgesehen von potenziellen langfristigen Schäden an Holzbauteilen nutzen Ameisen, Silberfische und Fäulepilze gerne entsprechend vorgeschädigte, auch mineralische Gebäudeteile.
• Bestand in jüngster Vergangenheit ein Wohnungs- / Gebäudeleerstand von mehreren Monaten? Wurde diese Wohnung / das Gebäude hinsichtlich Schädlingsbefall inspiziert?
• Liegt oder lag Laminatboden in der Wohnung? Schwimmend verlegter Bodenbelag ist ein Eldorado für Silberfische!
• Sind alle Leitungsdurchführungen durch die Decke über dem Kellergeschoss geschottet? Dies ist sowohl aus Schädlingsvermeidungsgründen, als auch aufgrund des Brandschutzes wichtig.
• Bewohnt ein Marder (aktuell oder im letzten Winter) das Dachgeschoss? Zugangslöcher sollten geschlossen werden.
• Halten sich Tauben direkt am oder im Gebäude auf? Brut und Sitzplätze müssen vergrämt werden.

Casper: Was tun, um gar nicht erst Schädlinge ins Haus zu bekommen?

Brucks: Regelmäßige und gewissenhafte Instandhaltung ist das A und O! Grundsätzlich empfiehlt es sich, Fliegengitter an den Fenstern und Türen zu montieren, die regelmäßig geöffnet werden. Sofern Schädlingsbefall erkannt wird oder der Verdacht besteht, in jedem Falle frühzeitig reagieren!

Casper: Gibt es Schädlinge, welche die Gesundheit beeinträchtigen?

Brucks: Ja! Gesundheitliche Risiken werden bspw. durch die Ausscheidungen von Ratten, Mäusen, Tauben oder Schaben verursacht. Unsere Kunden werden häufig auch durch von Tieren oder Pilzen erzeugte Allergene geplagt – ursächlich hierfür können viele Käferarten, Eichenprozessionsspinner, Schimmel – / Fäulepilze oder auch Wespen sein. Ebenfalls gehen häufig gesundheitliche Beeinträchtigungen von Schmarotzern wie Bettwanzen, Milben, Zecken, einigen Fliegenarten oder auch Mücken aus.

Casper: Was hat sich in den letzten Jahren auch im Hinblick auf die Nachhaltigkeit bei den eingesetzten Mitteln gewandelt?

Brucks: Zahlreiche Europäische Normen (bspw. die REACH-Verordnung als Chemikalienverordnung, die Biozid-Verordnung, Gefahrstoffverordnung) führen dazu, dass Registrierung, Herstellung, Zulassung und Anwendung von chemischen und biologischen Stoffen deutlich reglementiert werden zu Gunsten unserer Umwelt. Aus meiner Sicht sind das die richtigen Schritte in die Nachhaltigkeit. In der Schädlingsbekämpfung gibt es viele wirksame Möglichkeiten, die dennoch dem Schutze der Natur gerecht werden.

Casper: Muss die Kosten zur Schädlingsbekämpfung der Mieter oder Vermieter zahlen?

Brucks: Die Kostenübernahme hängt von den Regelungen im Mietvertrag ab. Hier gibt es sehr unterschiedliche Vorgehensweisen. Häufig hängt die Kostenübernahme auch davon ab, ob Schädlinge in Gemeinschaftsanlagen oder der Mietwohnung ihr Unwesen treiben. Kosten der Gemeinschaftsanlagen werden in den meisten Fällen vom Vermieter übernommen.

Casper: Was zeichnet Sie als Schädlingsbekämpferin und Architektin aus?

Brucks: Ich habe jahrelange Erfahrung in der Analyse von Gebäuden und erkenne daher sehr schnell die potentiellen Bewegungsräume von Schädlingen. Das erspart den Kunden Zeit und Kosten. Mir ist der verantwortungsvolle Umgang mit unseren Kunden, der Natur und den Tieren wichtig, daher bevorzugen wir immer nachhaltige Bekämpfungsmethoden.

Für Rückfragen oder konkrete Hilfegesuche kontaktieren Sie uns gerne telefonisch unter 0531 – 61287744, per Mail oder nutzen unten stehende Kommentarfunktion.

JUSTUS CASPER | 10.03.2021 | Recht & Ordnung

Neue Rechtsprechung – Instandhaltungsrücklage verringert die Grunderwerbsteuer nicht!

Bisher bestand im Rahmen von Immobilienkäufen die Möglichkeit, bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer einzelne Position wie beispielsweise die Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abzuziehen und so die Bemessungsgrundlage zu mindern. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes ist dies künftig nicht mehr bei allen Positionen möglich – die Instandhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht!

Wann fällt die Grunderwerbsteuer an und wie hoch ist sie?

Die Grunderwerbsteuer ist eine bei Eigentümerwechsel bundesweit zu entrichtende einmalige Steuer, die sich in der prozentualen Höhe je nach Bundesland unterscheidet und den umgangssprachlichen Kaufnebenkosten zuzuordnen ist. Die Begleichung der Grunderwerbsteuer ist per Gesetz bei Eigentümerwechsel zunächst Verkäufern und Käufern gleichermaßen (gesamtschuldnerisch) zugewiesen, wird jedoch im Rahmen von notariellen Kaufverträgen im Regelfall dem Käufer alleinig auferlegt.

Liegt der Grunderwerbsteuersatz in Niedersachsen derzeit bei 5 %, beträgt er unter anderem in Sachsen lediglich 3,5 %. In Brandenburg hingegen sowie einigen weiteren Bundesländern liegt der Grunderwerbsteuersatz gar bei 6,5 %. Bemessungsgrundlage ist der notarvertraglich vereinbarte Kaufpreis. Die einmalig zu entrichtende Grunderwerbsteuer ist nochmals von der im Regelfall vierteljährlich zu entrichtenden Grundsteuer zu unterscheiden.

Die Rechtsgrundlage für die Grunderwerbsteuer

Die bundesweit geltende Grunderwerbsteuer basiert auf dem seit 1983 bestehenden Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Während von Beginn an zunächst eine bundesweit einheitliche Grunderwerbsteuer in Höhe 3,5 % festgeschrieben wurde, dürfen die einzelnen Bundesländer auf Basis des Artikel 105 Grundgesetz seit dem Jahr 2006 den Grunderwerbsteuersatz individuell festlegen – der ursprüngliche Satz von 3,5 % stellt seither die Mindesthöhe dar.

Da das Grunderwerbsteuergesetz selbst keine Definition des Grundstücksbegriffes enthält, verweist es in § 2 auf die allgemeingültige Definition „im Sinne des bürgerlichen Rechts“ und schlägt so den Bogen zu § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Was ändert sich auf Basis der aktuellen Rechtsprechung?

Wie die Bezeichnung schon verdeutlicht, zielt die Grunderwerbsteuer in erster Linie darauf ab, den Erwerb von Grund- und Boden und alle damit fest verbundenen Bebauungen zu besteuern. Bisher war es demnach gängige Praxis, im Rahmen von Immobilienkaufverträgen einzelne Positionen für bewegliches Inventar (beispielsweise Einbauküchen oder sonstiges Mobiliar) separat auszuweisen und mit einem anteiligen Wert zu beziffern. Auch die im Falle von Eigentumswohnungen in der Regel vorhandene anteilige Instandhaltungsrücklage fiel unter diese Positionen und minderte bei separater Nennung im Kaufvertrag die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Der bisher gelebten Praxis zum Abzug der Instandhaltungshaltungsrücklage bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer schiebt nunmehr zunächst das Finanzgericht Köln und letztlich auch der Bundesfinanzhof durch Rechtsprechung vom 16.10.2020 (Urteil II R 49/17) einen Riegel vor – der separate Ausweis der anteiligen Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht!

Begründet wird die Entscheidung mit der Tatsache, dass die Instandhaltungsrücklage grundsätzlich keinem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden kann. Auch der anteilig für die erworbene Wohneinheit angesparte Rücklagenbetrag ist dem Verwaltungsvermögen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuordnen und zählt somit nicht zum Eigentum eines einzelnen Miteigentümers. Ein Eigentümerwechsel hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Zuordnung der Instandhaltungsrücklage.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Ein Entfall der Grunderwerbsteuer ist lediglich in bestimmten Ausnahmesituation gegeben. So sehen § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes sowie § 7 des Erbschaftssteuergesetzes eine Grunderwerbsteuerbefreiung bei Übertragung im Todesfall oder bei Schenkung zu Lebzeiten vor. Erfolgt die Übertragung von Grundbesitz im Zuge einer Erbschaft, unterliegt diese Transaktion der Erbschaftssteuer – die Grunderwerbsteuer kommt nicht zur Anwendung. Gleichermaßen wird im Rahmen einer Schenkung zu Lebzeiten der Schenkungssteuer Vorrang gegeben.

Weiterhin ist der Verkauf von Grundbesitz an einen Verwandten ersten Grades von der Grunderwerbsteuer befreit. Selbiges gilt für Transaktionen mit einem Kaufpreis unterhalb von 2.500 EUR. Für gewerbliche Immobilienkäufer bietet sich darüber hinaus die Möglichkeit, von sogenannten Share-Deals zu profitieren. Hierbei erwirbt der Käufer die Immobilien nicht direkt, sondern maximal 94,9 % Anteile an einer Gesellschaft, welche die Immobilien in ihrem Besitz hält – auch in diesem Falle ist die Transaktion von der Grunderwerbsteuer befreit.

Sollten Sie Fragen zu weiteren Einzelheiten oder Anmerkungen haben, so nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion unterhalb des Beitrags oder schreiben uns eine E-Mail.

JUSTUS CASPER | 25.02.2021 | Recht & Ordnung

Gebäudeenergiegesetz – Was ändert sich für den Immobilienverkauf?

Über die vergangenen Jahre hat das Thema Nachhaltigkeit und die Erreichung der Klimaziele zunehmend an Bedeutung gewonnen. So ist es naheliegend, dass auch der Immobilienwirtschaft – mit rund 3,3 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten einer der größten bundesweiten Wirtschaftszweige – Regularien auferlegt werden, die zur Erreichung der Klimaziele beitragen sollen. Galten bisher das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWarmeG), so wurden diese drei Rechtsgrundlagen zum 01. November 2020 durch das vereinende Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Doch welche Neuerungen bringt das GEG im Hinblick auf den Immobilienverkauf mit sich?

Im Fokus des neuen Gebäudeenergiegesetzes steht die Energieeffizienz von Gebäuden und der Einsatz erneuerbarer Energien. Wesentlich lassen sich dem GEG drei Inhaltsbausteine entnehmen:

• Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden

• Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden

• Anforderungen an die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen

Während sich die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden sowie die Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Energien im Wesentlichen auf die Bau- bzw. Modernisierungsphase beziehen, gilt es im Rahmen des Immobilienverkaufes in erster Linie die Anforderungen zu berücksichtigen, welche sich mit der Erstellung und Verwendung von Energieausweisen auseinandersetzen. Hierbei übernimmt das Gebäudeenergiegesetz viele Inhalte der Energieeinsparverordnung, dennoch gibt es auch entscheidende Neuerungen.

Für Verkäufer und Vermieter ist ein Energieausweis Pflicht!

Das Gebäudeenergiegesetz untermauert nochmals das bereits in der Energieeinsparverordnung verankerte Recht der Käufer und Mieter, frühzeitig über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden. Bereits im Verkaufs-, Vermietungs- oder Verpachtungsinserat ist die Angabe mehrerer Kennziffern des Energieausweises daher Pflicht – hiervon ausgenommen sind lediglich Baudenkmäler, Gebäude mit einer Nutzfläche kleiner 50 m² sowie Gebäude, für die noch kein Energieausweis vorliegt. Ist letzteres der Fall, ist die Erstellung umgehend zu beauftragen. Auch bei Neubauten muss die Erstellung des Energieausweises erst mit Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Weiterhin gilt auch, dass der Energieausweis spätestens bei Besichtigung vorgelegt werden muss – bei Vertragsabschluss ist er im Original oder als Kopie zu übergeben. Kommt der Anbieter diesen Auskunftspflichten nicht nach, droht eine kostspielige Abmahnung.

Folgende Neuerungen gelten im Hinblick die Anfertigung und Bereitstellung des Energieausweises:

• Entsprechende Pflichtangaben müssen nun auch von Immobilienmaklern vorgenommen werden.

• Künftig müssen auch die CO²-Emissionen im Ausweis aufgeführt werden.

• Eigentümer sind für die Richtigkeit der zur Erstellung des Ausweises bereitgestellten Daten verantwortlich.

• Künftig muss auch bei der Erstellung von Verbrauchsausweisen eine Bewertung des Gebäudes vor Ort oder anhand geeigneter Fotos erfolgen, um sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen zu empfehlen.

• Es muss eine detaillierte Angabe des Sanierungsstandes erfolgen, ebenso ist bei Inspektionspflichtigen Klimaanlagen die Angabe der nächsten Inspektionsfälligkeit erforderlich.

Wichtig: Nach Energieeinsparverordnung erstellte Energieausweise verlieren allein durch das Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes nicht ihre Gültigkeit. Entscheidend für die Gültigkeit ist das auf dem Energieausweis genannte Gültigkeitsdatum (vorausgesetzt, am Gebäude wurden nach der Ausweiserstellung keine energetisch relevanten Veränderungen vorgenommen).

Unterteilung in Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis bleibt bestehen

Wie bisher auch gilt es nach Gebäudeenergiegesetz zwischen einem verbrauchsorientierten und einem bedarfsorientierten Energieausweis zu unterscheiden. Während sich der Verbrauchsausweis an den tatsächlichen Energieverbräuchen der vergangenen Jahre orientiert, wird der Berechnung des Energiekennwertes im Bedarfsausweis ausschließlich die physischen Beschaffenheit des Gebäudes zugrunde gelegt. Die erforderlichen Informationen für die Erstellung des Verbrauchsausweises können im Regelfall auch von Laien den Energiekostenabrechnungen entnommen und mit Hilfe verschiedenster Online-Anbieter zum zulässigen Energieausweis verarbeitet werden. Für die Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises hingegen ist im Regelfall die Beauftragung eines Energieberaters oder des zuständigen Schornsteinfegers erforderlich – demnach fällt der Bedarfsausweis nach wie vor kostenintensiver aus.

Anwendungskriterien der jeweiligen Ausweisarten bleiben bestehen

Die Energieeinsparverordnung hat bisher klare Kriterien vorgesehen, für welche Immobilientypen der aufwendigere Bedarfsausweis ausgestellt werden muss und wann der verbrauchsorientierte Ausweis genügt. Diese Anwendungskriterien wurden in das Gebäudeenergiegesetz übernommen.

Der Verbrauchsausweis ist zulässig, sobald eines oder mehrere folgender Kriterien erfüllt sind:

• Bestandsimmobilie mit fünf oder mehr Wohneinheiten

• Bauantragstellung des Gebäudes nach dem 01. Oktober 1977 (ausgenommen Neubau)

• Bauantragstellung des Gebäudes vor dem 01. Oktober 1977 mit nachträglicher Sanierung nach Wärmeschutzverordnung

Für alle weiteren Immobilientypen, so auch für Neubauten und Gewerbeimmobilien, ist die Erstellung eines Bedarfsausweises vorgeschrieben.

Übergangsfrist zum Energieausweis bis 01. Mai 2021

§ 112 des Gebäudeenergiegesetzes sieht eine Übergangsvorschrift für Energieausweise vor. Demnach ist geregelt, dass die Vorschriften der Energieeinsparverordnung für Energieausweise bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung bis zum 01. Mai 2021 weiterhin gültig sind.

Im Falle eines Immobilienverkaufes über Casper & Lösche prüfen wir eventuell vorhandene Energieausweise und koordinieren bei Bedarf die Erstellung eines gültigen Ausweises. Für Rückfragen kontaktieren Sie uns gerne telefonisch unter 0531 – 61287744, per Mail oder nutzen unten stehende Kommentarfunktion.

Kaum ein Monat verging die letzten Jahre ohne mediale Berichterstattung über explodierende Immobilienpreise. Umso plausibler erscheint es, dass die Gesetzgebung den angespannten Wohnungsmarkt entlasten möchte. Neben bereits bekannten Mechanismen wie der Mietpreisbremse und der bevorstehenden Umwandlungsbremse greift seit dem 23.12.2020 eine neues Gesetz, dass eine Beteiligung des Immobilienverkäufers an der Maklerprovision vorschreibt. Was bedeutet dies für die Praxis?

Wer zahlte die Maklerprovision bisher?

Die vergangenen Jahre über war es gängige Praxis, dass die im Rahmen eines Immobilienverkaufes anfallende Maklercourtage in vollständiger Höhe von der Käuferseite zu tragen war – für den Verkäufer war die Dienstleistung des Maklers im Regelfalle kostenfrei. Zwar orientierten sich die ausgewiesenen Provisionssätze in der Höhe und in der Verteilung für gewöhnlich an der regional üblichen Handhabung. Entgegen vielerlei Annahmen bestand hierbei jedoch keine bundesweit einheitliche Regelung, welche die Verteilung sowie die Höhe einheitlich vorschrieb. Als marktübliche Käuferprovision galt ein Bereich von 3,57 bis 7,14 % inkl. ges. MwSt. Darüberliegende Provisionssätzen fielen unter Umständen in den Bereich der Sittenwidrigkeit.

Wie sieht die Provisionsregelung seit dem 23.12.2020 aus?

Mit der Begründung, den Immobilienkauf zu vergünstigen, wurde am 23.06.2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern“ im Bundesgesetzblatt verkündet, welches Bundestag und Bundesrat zuvor beschlossen haben. Entsprechendes Gesetz sieht vor, dass die Maklerprovision bei Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses nicht mehr wie bisher üblich vollständig vom Käufer verlangt werden kann, sondern künftig mindestens hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden muss – auch eine vollständige Übernahme durch den Verkäufer ist möglich. Zu betonen ist, dass diese Regelung ausschließlich für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (auch solche mit Einliegerwohnung) gilt. Davon ausgenommen sind Kaufverträge mit gewerblichen Käufern. Die neue Gesetzregelung trat nach sechsmonatiger Übergangsfrist, also ab dem 23.12.2020 in Kraft.

Wird der Immobilienkauf durch geringere Maklerkosten tatsächlich günstiger?

Zunächst könnte man meinen, dass es sich bei dem nun lediglich hälftig zu entrichtenden Provisionsanteil um einen Vorteil für Käufer handelt. Die gängige Praxis der vergangenen Wochen zeigt jedoch, dass sich der vermeintliche Vorteil durch Einpreisung in die Kaufsumme relativiert. So sollte im Rahmen des Immobilienkaufes/-verkaufes die Preiskalkulation immer als Gesamtbetrachtung aus reinem Kaufpreis und zu entrichtenden Kaufnebenkosten erfolgen. Verringert sich der Anteil der Kaufnebenkosten in Form einer geringeren Käuferprovision aufgrund der neuen Gesetzeslage, obliegt es dem Verkäufer, seinen hälftigen Provisionsanteil nun in seine Preisvorstellung einkalkulieren und entsprechend gegenüber dem Käufer begründen. Berücksichtigen wir nun, dass auf den dadurch erhöhten Kaufpreis zusätzlich Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen derzeit 5 % des Kaufpreises) sowie Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 % des Kaufpreises) zu entrichten sind, so wird der Immobilienkauf durch die Neuregelung in der Gesamtbetrachtung unter Umständen sogar teurer.

Verstärkt wird dieser Effekt zusätzlich durch eine Erhöhung der Gesamtprovision vieler Makler. War beispielsweise die vergangenen Jahre über in der Braunschweiger Region eine Käuferprovision in Höhe von 5,95 % gängige Praxis, so werden ein Großteil der über Makler angebotenen Immobilien anstatt der hälftigen Teilung der bisherigen Courtage (gerundet 3,00 %) nun mit einer Käuferprovision von 3,57 % bis teilweise 4,76 % ausgewiesen. Casper & Lösche hat sich demgegenüber dazu entschieden, die bisherige Provisionshöhe in der Gesamtbetrachtung beizubehalten. Abhängig vom Objekttyp werden im Regelfall eine gerundete Käufer- bzw. Verkäuferprovision in Höhe von 3,00 % inkl. ges. MwSt. vereinbart.

Letztlich wurde vereinzelt die Auffassung vertreten, dass durch die nun vorgeschriebene Provisionsbeteiligung der Verkäufer von einer Zunahme der Privatverkäufe auszugehen ist und somit weitere käuferseitige Provisionszahlungen erspart blieben. Sowohl Casper & Lösche, als auch weitere Branchenexperten vertreten hingegen die Auffassung, dass die Beauftragung eines Immobilienmaklers in erster Linie aus Überzeugung an einer professionellen Dienstleistung erfolge und nicht aufgrund der Tatsache, dass die Leistung für den Verkäufer kostenfrei sei. Unsere derzeitige Wahrnehmung aus Gesprächen mit Kunden und Netzwerkpartnern sowie eine überregionale Analyse der Immobilienangebote bestätigt diese Einschätzung und lässt darauf schließen, dass die neue Provisionsregelungen mittel- bis langfristig keinen wesentlichen Einfluss auf das zahlenmäßige Verhältnis von Privatverkäufen zu Maklerverkäufen nehmen wird.

Einen bedeutenden Vorteil bietet die Neuregelung für Käufer!

Gegenüber der vorigen Einschätzung, dass sich die Provisionsteilung aus Käufersicht im Hinblick auf die direkten Kaufkosten unter Umständen nachteilig auswirkt, bietet Sie in Bezug auf die Finanzierung des Kaufpreises einen nicht unwesentlichen Vorteil: Für gewöhnlich vergeben Banken lediglich Baudarlehen bis zur Höhe des notarvertraglich vereinbarten Kaufpreises. Eine darüber hinausgehende Finanzierung der Kaufnebenkosten ist für Immobilienkäufer nur unter Erfüllung strenger Bonitätskriterien und teils erheblicher Zinsaufschläge möglich. im Regelfall werden Kaufnebenkosten und so auch die Maklerprovision daher aus Eigenkapital finanziert. Durch die Einpreis des hälftigen Provisionsanteils in den Kaufpreis sinkt letztlich die erforderliche Eigenkapitalquote – in der Gesamtbetrachtung kann nun ein Teil der Maklerprovision zu durchaus attraktiven Konditionen mitfinanziert werden. Die Realisierbarkeit von Immobilienkäufen steigt für viele Kaufinteressenten.

Zusammengefasst lässt sich sagen…

Grundsätzlich bieten beiden Provisionsmodelle individuelle Vor- und Nachteil aus Käufer- und Verkäufersicht. Die vergangenen Wochen zeigen jedoch, dass sich die vermeintlichen Nachteile für Verkäufer bzw. die Vorteile für Käufer insbesondere durch Einpreisung in den Kaufpreis sowie eine Erhöhung der Gesamtprovision relativieren. Den daraus resultierenden erhöhten Kaufnebenkosten für Käufer steht letztlich eine bessere Finanzierbarkeit gegenüber.

Die Praxis der vergangenen Woche lässt darauf schließen, dass die Neuregelung der Begründung der Politik, den Immobilienkauf zu vergünstigten, nur bedingt gerecht wird. In der Gesamtbetrachtung dürften das alte und das neue Modell zu einem vergleichbaren Endergebnis führen.

Sollten Sie Fragen zu weiteren Einzelheiten oder Anmerkungen haben, so nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion unterhalb des Beitrags oder schreiben uns eine E-Mail.

JUSTUS CASPER | 20.01.2021 (Update vom 14.10.2021)| RECHT & ORDNUNG

In vielen Regionen Deutschlands ist es gelebte Praxis von Investoren, Mietshäuser aufzuteilen und einzelne Wohneinheiten gewinnbringend zu veräußern. Für die Mieter ist dieser Umstand oftmals nicht nur mit gleichzeitig durchzuführenden Sanierungen verbunden. Vielmehr droht im Falle einer beabsichtigten Eigennutzung durch den Erwerber eine Eigenbedarfskündigung. Die sogenannte Umwandlungsbremse als Teil des Baulandmobilisierungsgesetzes dürfte diese Handhabe in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt künftig erheblich erschweren.

Was ist der Unterschied zwischen Mietshäusern und Eigentumswohnungen?

Im Regelfall handelt es sich bei einem sogenannten Mietshaus um einen Wohnkomplex mit mehreren Mietwohnungen, der rein formal betracht aus grundbuchlicher und baurechtlicher Sicht als einzelnes großes Wohnobjekt zu werten ist. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie in der Praxis (also physisch) in mehrere Mietwohnungen unterteilt ist. So besteht für Miethäuser im Regelfall nur ein einzelner Grundbuchauszug. Eine Veräußerung des Mietshauses kann im ungeteilten Zustand nur als Gesamtobjekt erfolgen.

Wird ein entsprechendes Mietshaus nicht nur physisch, sonder auch formal aufgeteilt und durch notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung sogenanntes Wohnungseigentum begründet, spricht man von einer Umwandlung. Durch diesen Vorgang entstehen mehrere einzelne Wohneinheiten, auch Eigentumswohnungen genannt, die jeweils ein separates Grundbuchblatt erhalten und damit auch separat veräußert werden können. Die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander (insbesondere Instandhaltungspflichten gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile) sind hierbei im Rahmen der Teilungserklärung sowie durch das Wohnungseigentumsgesetz definiert.

Warum kann sich die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnung lohnen?

Für gewöhnlich gestaltet sich der Verkauf einzelner Wohneinheiten deutlich lukrativer. Erfahrungsgemäß lassen sich im Rahmen der Einzelveräußerung deutlich höhere Verkaufspreise im Gesamtergebnis erzielen, als dies im Falle des Verkaufes als Gesamtobjekt möglich wäre. So zielt die potenzielle Käuferzielgruppe ungeteilter Mietshäuser in erster Linie auf private und gewerbliche Investoren ab, denen es im Rahmen von Immobilieninvestitionen im Wesentlichen um den Ertrag und die Erwirtschaftung attraktiver Renditen geht. Hierbei spielen primär die „knallharten Zahlen und Fakten“ eine entscheidende Rolle. Emotionale Faktoren werden oftmals vernachlässigt oder gänzlich ausgeblendet.

Anders im Falle des Verkaufes einzelner Wohneinheiten. Zwar sprechen etwaige Kaufangebote je nach Lage und Objekttyp durchaus auch Investoren an. Darüber hinaus zählen jedoch aufgrund der verhältnismäßig geringeren Fläche insbesondere potenzielle Eigennutzer zur Käuferzielgruppe. Neben den Zahlen und Fakten sind es für Eigennutzer oftmals die emotionalen Faktoren, die zu einer Kaufentscheidung beitragen – schließlich muss die Immobilie eigene Anforderungskriterien erfüllen und gefallen! Auch unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Angebotsknappheit sind potenzielle Eigennutzer daher oftmals bereit, für ihre Traumimmobilie Faktoren wie Ertrag und Rendite zu vernachlässigen und Preise am obersten Limit oder gar oberhalb des Marktniveaus zu zahlen.

Die vergangenen Jahre über hat sich genau dieser Effekt für private und gewerbliche Investoren teils als lukratives Geschäftsmodell herauskristallisiert. So erfolgt teils der Einkauf ungeteilter Mietshäuser zu einem günstigeren Quadratmeterpreis. Nach erfolgter Aufteilung in einzelne Wohneinheiten kann das Objekt anschließend gewinnbringend veräußert werden.

Was galt es bisher bei der Umwandlung von Mietshäusern zu berücksichtigen?

Die Umwandlung von Mietshäuser in Eigentumswohnungen hat zunächst keine direkten Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse. So gelten die geschlossenen Mietverträge nach wie vor unverändert, für den Eigentümer ergeben sich aus der Umwandlung keine gesonderten Ansprüche gegenüber den Mietern. Er kann weder Mietverträge auf Basis der Umwandlung kündigen, noch vereinbarte Mieten neu festsetzen.

Da jedoch für die Mieter im Falle einer Einzelveräußerung ein erhöhtes Kündigungsrisiko aufgrund von Eigenbedarf besteht, schreibt der Gesetzgeber für diesen Fall den Mietern nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Entscheidet sich der Mieter gegen die Ausübung seines Vorkaufsrechtes, so besteht eine dreijährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung. Diese kann vom Erwerber der Eigentumswohnung erst drei Jahre nach Eigentumseintragung im Grundbuch ausgesprochen worden. Die Bundesländer können Verordnungen erlassen, welche den Zeitraum bei Bedarf auf bis zu zehn Jahre erhöhen. Voraussetzung für diesen Mieterschutz ist das Bestehen des Mietvertrages bereits vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Was bedeutet nun die Umwandlungsbremse?

Ähnlich wie die Mietpreisbremse soll auch die Umwandlungsbremse lediglich für Region mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Die einzelnen Länder wären auf Basis der Gesetzesnovelle in der Lage, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für eine Dauer von maximal fünf Jahren zu definieren. In diesen Gebieten wäre eine Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nur mit behördlicher Genehmigung möglich – die Erteilung der Genehmigung wäre lediglich in Ausnahmesituationen verpflichtend. Zwar besteht ein etwaiger Genehmigungsvorbehalt bereits in sogenannten Milieuschutzgebieten (Gebiete, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleiben soll). Die bisherigen Regelungen gehen der Politik jedoch nicht weit genug.

Weiterhin sieht die Gesetzesnovelle eine Erweiterung gesetzlicher Vorkaufsrechte vor. Konnten Kommunen auf Basis des Baugesetzbuches ein Vorkaufsrecht bisher nur in seltenen Fällen unter Erfüllung umfangreicher Voraussetzungen ausüben, soll die Ausübung von Vorkaufsrechten für Kommunen perspektivisch deutlich vereinfacht werden. Ebenfalls sind Erleichterungen für die Erteilung von Baugenehmigung geplant.

Die vergangenen Jahre stand die Umwandlungsbremse immer wieder auf der politischen Agenda. Insbesondere durch die Bestrebungen der bayrischen CSU sowie die bisherigen Fortschritte dürfte die Realisierung in absehbarer zu erwarten sein. Es stellt sich demnach wohl nicht mehr die Frage „ob?“, sondern „wann?“ die Umwandlungsbremse greift.

Da es sich um noch keine abgeschlossene Gesetzesänderung handelt, halten wir Sie selbstverständlich auf dem Laufenden. Folgen Sie uns auf Facebook und werden automatisch über aktuelle Beiträge informiert. Sollten Sie Fragen zu weiteren Einzelheiten oder Anmerkungen haben, so nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion unterhalb des Beitrags oder schreiben uns eine E-Mail.

Nachdem zum 22.06. diesen Jahres das Baulandmobilisierungsgesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde, trat bereits zum 23.06.2021 die Umwandlungsbremse in Kraft – geregelt ist diese in § 250 BauGB. Die entsprechenden Regeln sollen zunächst bis zum 31.12.2025 gelten. 

Was hat sich nun konkret zum 23.06.2021 geändert?

Kommunen sind anhand der Gesetzesnovelle befähigt, Umwandlungen von Miethäusern in Eigentumswohnung für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten zu untersagen – die Bundesländer können die Grenze an Wohneinheiten auch von fünf auf drei Einheiten reduzieren. Voraussetzung für die Untersagung ist, dass der Wohnungsmarkt in entsprechendem Gebiet als angespannt gilt. Eine Definition dieser Gebiete kann die Landesregierung per Rechtsverordnung vornehmen. 

Letztlich sind Ausnahmen vorgesehen, wenn mindestens zwei Drittel der Wohneinheiten an die vorhandenen Mieter verkauft werden oder im Erbschaftsfall das Objekt durch einzelne Erben selbstgenutzt werden soll. Auch wird eine wirtschaftliche Notlage durchaus als Ausnahmegrund akzeptiert. 

Weiterhin hat das Land Niedersachsen die Sperrfrist zur Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung per Verordnung von ursprünglich drei auf nunmehr fünf Jahre erhöht. 

Vielen Immobilieneigentümern ist das Grundbuch ein Begriff. Im Rahmen des Immobilienkaufes kommt man zwangsläufig bereits durch Nachfrage seitens der Banken oder spätestens bei notarieller Beurkundung des Kaufvertrages mit dem Grundbuch in Kontakt – oftmals jedoch ohne tiefgreifende Kenntnis darüber, welche Informationen einem Grundbuchauszug entnommen werden können. Im Folgenden möchten wir unseren Leserinnen und Lesern Aufschluss darüber geben, worum es sich bei dem Grundbuch einer Immobilie konkret handelt, wie es sich zusammensetzt und welche teils wesentlichen Informationen diesem entnommen werden können.

Was ist das Grundbuch und wie ist es aufgeteilt?

Das Grundbuch ist vereinfacht als Personalausweis einer Immobilie zu verstehen und sollte im Rahmen des Immobilienkaufes gründlich gesichtet werden. Es handelt sich um ein öffentliches Register, welches durch das jeweils zuständige Grundbuchamt geführt wird und nach klaren Vorgaben inhaltlich strukturiert ist. Jedem separierten Wohn- oder Gewerbeeigentum wird hierbei ein eigenes Grundbuchblatt zugeordnet. Während Grundbücher bis um die Jahrtausendwende herum zumeist noch in Papierform geführt wurden, handelt es sich heute zu einem Großteil um maschinell, also technisch geführte Grundbücher.

Im Wesentlichen gehen aus dem Grundbuch Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen sowie Schuldverhältnisse hervor, die mit dem Eigentum an der jeweiligen Immobilie verbunden sind. Neben einem Deckblatt beinhaltet das Grundbuch ein sogenanntes Bestandsverzeichnis sowie drei weitere Abteilungen (I bis III). Weiterhin gilt es zu berücksichtigen, dass (sowohl rot, als auch schwarz) durchgestrichene oder unterstrichene Informationen keine weitere Gültigkeit besitzen. Der Fußzeile des Grundbuchauszuges kann neben der Seitenzahl ebenfalls das Datum des Auszugs sowie das letzte Änderungsdatum entnommen werden.

Das Bestandsverzeichnis – Worum geht’s hier überhaupt?

Aus dem Bestandsverzeichnis gehen in erster Linie Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie hervor. So kann den ersten beiden Spalten a und b des Bestandsverzeichnisses durch die Gemarkung, den Flur und das Flurstück die Lage der Liegenschaft entnommen werden. In Verbindung mit einer amtlichen Liegenschaftskarte lässt sich für Eigentümer, Kaufinteressenten und Banken so im Detail die exakte Ausrichtung des betrachteten Grundstücks sowie der umliegenden Grundstücke samt entsprechenden Grenzmarkierungen lokalisieren. In den Spalten e bzw. 4 enthält das Bestandsverzeichnis Angaben zur Wirtschaftsart sowie zur Größe des Grundstückes in Hektar, Ar bzw. m². Hierbei gilt es zu berücksichtigen, dass die Flächenangaben zwar im Regelfall der Realität entsprechen, für den Eigentümer oder Käufer dennoch keine Rechtsverbindlichkeit darstellen.

Die zuvor genannten Angaben des Bestandsverzeichnisses beziehen sich hierbei immer auf die gesamte Liegenschaft – bei Eigentumswohnungen also auf das gesamte Haus sowie das Gesamtgrundstück. Die Grundbücher von Eigentumswohnung enthalten im Rahmen des Bestandsverzeichnisses zusätzliche Angaben zu den Miteigentumsanteilen (vereinfacht gesagt dem prozentualen Anteil am Gesamtobjekt), dem Umfang des Sondereigentums, möglichen Sondernutzungsrechten sowie exakte Daten zu bestehenden und geänderten Teilungserklärungen.

Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

Die erste Abteilung des Grundbuches macht die aktuellen und bisherigen Eigentumsverhältnisse kenntlich. Insbesondere bei älteren Bestandsobjekten, die eine Historie aus einer Vielzahl von Eigentümern vorweisen, erstreckt sich die Abteilung oftmals über mehrere Seiten und weist diverse Löschungen (also gelöschte Eintragungen) auf. Käufer und Banken können anhand der ersten Abteilung des Grundbuches beispielsweise überprüfen, ob etwaige Verkaufsgespräche tatsächlich mit den Eigentümern oder lediglich mit Personen geführt werden, die sich als solche ausgeben.

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

Insbesondere im Rahmen des Immobilienkaufes empfiehlt es sich, ein besonderes Augenmerk auf die zweite Abteilung des Grundbuches zu richten und sich ausführlich mit den darin enthaltenen Eintragungen auseinanderzusetzen. Lasten und Beschränkungen sind im Regelfall zu Gunsten anderweitiger Privatpersonen, Gewerbebetriebe oder auch öffentlicher Einrichtungen vermerkt und beeinflussen den Wert einer Immobilie teils maßgeblich. Etwaige Lasten und Beschränkungen werden unter anderem untergliedert in Grunddienstbarkeiten (bspw. Wege- oder Leitungsrechte), beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (bspw. Wohn- oder Nutzungsrechte), Nießbrauchrechte und Vorkaufsrechte. Im Falle eines Erbbaugrundstückes weist Abteilung II weiterhin Angaben zum Erbbaurecht auf.

Sind etwaige Lasten und Beschränkungen vermerkt, so sollten insbesondere Käufer sich im Vorhinein des Erwerb detailliert mit deren Bedeutung auseinandersetzen. Während einige Lasten wie Leitungsrechte örtlicher Energieversorger durchaus auch nahezu auswirkungsloser Natur sein können, bringen andere Eintragungen teils erhebliche Einschränkungen für den Käufer bzw. Eigentümer mitsich. Ist beispielsweise ein lebenslanges Nießbrauchrecht eines Dritten in Abteilung II verankert, so ist je nach Inanspruchnahme des Rechtes die Immobilie für den jeweiligen Eigentümer bis zum Ableben des Nießbrauchberechtigten quasi nutzlos. Im Falle einer eingetragenen Auflassungsvormerkung hingegen handelt es sich um eine Art „Sperre“ des Grundbuches zu Gunsten des Käufers, welche den reibungslosen Übergang seiner Ansprüche gewährleistet.

Abteilung III – Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden

In der dritten und damit letzten Abteilung des Grundbuches sind Schuldverhältnisse insbesondere gegenüber finanzierenden Banken festgehalten, die mit dem entsprechenden Immobilieneigentum einhergehen. Während früher seitens der Kreditinstitute zumeist an Einzeldarlehen gekoppelte Hypotheken in der letzten Abteilung der Grundbücher vermerkt wurden, bedienen sich Banken bzw. zu finanzierende Käufer heutzutage für gewöhnlich der Eintragung einer deutlich flexibler einsetzbaren Grundschuld. Etwaige Grundschulden beinhalten für gewöhnlich sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfungen und ermöglich es finanzierenden Bank auf unkompliziertem Wege, die Immobilie zu verwerten (beispielsweise in Form der Zwangsversteigerung), wenn der Gläubiger in Zahlungsverzug gerät.

Häufig erleben wir es, dass Käufer insbesondere in Bezug auf Abteilung III des Grundbuches detaillierte, teils verunsicherte Rückfragen stellen. Sicherlich sollte auch dieser Teil des Grundbuches im Rahmen eines Immobilienerwerbs nicht vernachlässigt werden. Da allerdings im Rahmen von Immobilienkaufverträgen für gewöhnlich ein lastenfreier Übergang in Abteilung III des Grundbuches vereinbart wird, kann dieser Abteilung aus Sicht des Käufers wohl eher geringere Bedeutung beigemessen werden.

Wo kann ein aktueller Grundbuchauszug beantragt werden?

Im Falle eines anstehenden Immobilienverkaufes oder -erwerbs empfiehlt es sich, einen aktuellen Grundbuchauszug parat zu haben. Finanzierende Banken fordern zumeist die Vorlage eines Grundbuchauszuges, der nicht älter als drei Monate ist. Die Beantragung kann mit berechtigtem Interesse (beispielsweise beabsichtigter Verkauf) auf dem Postwege bei dem zuständigen Grundbuchamt oder alternativ auch über unser Haus erfolgen.

Bei allgemeinen Fragen oder konkreten Rückfragen in Bezug auf Einträge in Ihrem Grundbuch, stehen wir Ihnen jederzeit gerne mit Rat und Tat zur Seite. Nutzen Sie hierfür einfach unten stehende Kommentarfunktion oder schreiben uns eine E-Mail.

In vielerlei Hinsicht ist der Jahreswechsel Anlass zur Veränderung. Auch im Hinblick auf den Immobilienmarkt wird es im Jahr 2021 diverse Neuerungen geben. Einige Neuerungen werden bei Eigentümern und Mietern vermutlich auf weniger Gegenliebe stoßen – andere Neuerungen hingegen wurden von Eigentümern und Verwaltern (oder denen, die es werden wollen) sehnlichst erwartet. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick zu den im neuen Jahr eintretenden Veränderungen am Immobilienmarkt.

Förderzeitraum des Baukindergeldes bis Ende März 2021 verlängert:

Durch das Baukindergeld besteht unter Erfüllung gewisser Anforderungen für Familien und Alleinerziehende die Möglichkeit, im Rahmen des Eigenheimerwerbs eine staatliche Förderung in Form eines nicht rückzahlbaren Zuschusses zu erhalten. Mit Beginn ab 01.01.2018 soll so insbesondere Familien und Alleinerziehenden mittleren Einkommens der Kauf von Wohneigentum ermöglicht bzw. vereinfacht werden. So erhält der / die Antragsteller*in pro Kind unter 18 Jahren einen Zuschuss in Höhe von 12.000 EUR verteilt auf 10 Jahre – also 10 Jahresraten á 1.200 EUR.

Voraussetzung für den Anspruch auf das Baukindergeld ist ein maximales zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 90.000 EUR bei einem Kind sowie zusätzlichen 15.000 EUR je weiterem Kind. Maßgeblich hierbei ist die Anzahl der Kinder zum Zeitpunkt der Antragstellung, selbiges gilt für die Höhe oben genannten Zuschusses. Weiterhin ist für die Genehmigung des Baukindergeldes vorausgesetzt, dass der Kaufvertrag erst nach dem 01.01.2018 unterzeichnet bzw. die Baugenehmigung erst im Nachhinein erteilt wurde.

Da bereits abzusehen war, dass aufgrund der Corona-Pandemie zahlreiche Kaufverträge und Baugenehmigungen nicht wie geplant zum 31.12.2020 beurkundet bzw. erteilt werden können, hat der Bund eine Verlängerung des Förderzeitraums bis zum 31.03.2021 beschlossen. Somit kann auch für Kaufverträge und Baugenehmigungen, die erst im ersten Quartal 2021 beurkundet bzw. erteilt werden, das Baukindergeld beantragt werden. Die Frist zur Beantragung der Förderung endet unverändert am 31.12.2023.

Die Abwicklung des Baukindergeldes erfolgt über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Weitere Infos gibt es hier, die Beantragung des Baukindergeldes erfolgt über das KfW-Zuschussportal.

Erhöhung der Wohnungsbauprämie und Einkommensgrenze:

Ähnlich dem Baukindergeld zielt auch die Wohnungsbauprämie darauf ab, Bausparern unteren bis mittleren Einkommens den Kauf oder Bau eines Eigenheims zu vereinfachen. Im Falle der Wohnungsbauprämie fördert der Staat die Einzahlungen in einen Bausparplan ebenfalls mit einem Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Voraussetzung für den Anspruch auf die Wohnungsbauprämie ist ein Mindestalter von 16 Jahren sowie das Unterschreiten einer Einkommensgrenze.

Bereits im Jahr 2019 hat der Bund beschlossen, ab 01.01.2021 den Zuschuss auf die Einzahlungen in einen Bausparvertrag von bisher 8,8 % auf nunmehr 10 % zu erhöhen. Gleichwohl steigt die Obergrenze der bezuschussten Einzahlungen von ursprünglich 512 EUR für Alleinstehende bzw. 1.024 EUR für Paare auf nunmehr 700 EUR bzw. 1.400 EUR pro Jahr. Lag die Obergrenze des zu versteuernden Einkommens bisher bei 25.600 EUR für Alleinstehende bzw. bei 51.200 EUR für Paare, wird auch die Einkommensobergrenze auf 35.000 EUR bzw. 70.000 EUR erhöht. Im Folgenden ein Berechnungsbeispiel:

Aufgrund der Flexibilität, beliebig hohe Einzahlungen zu leisten, können insbesondere junge Sparer ab 16 Jahren von der Wohnungsbauprämie profitieren. Bereits mit einer monatlichen Sparrate von 25 EUR oder weniger kann der Zuschuss bezogen und nach Belieben durch Sonderzahlungen bis zu einer Obergrenze von 700 EUR ausgereizt werden. Hinzu kommt, dass im Falle eines Bausparvertragsabschlusses vor Vollendung des 24. Lebensjahres keine wohnwirtschaftliche Verwendung des Geldes erfolgen muss – die angesparte Summe kann ohne Rückzahlung des Zuschusses auch anderweitig verwendet werden.

Der Antrag zur Wohnungsbauprämie erfolgt im Regelfall über Bausparkassen oder Finanzvermittler. Weitere Infos gibt es hier.

Anstieg der Heizkosten durch CO²-Abgabe:

Bereits vor Beginn der Corona-Pandemie war der Klimaschutz ein präsentes Thema. Die teils stark medial untermauerten Debatten ließen weitere Maßnahmen zum Erreichen der Klimaziele erwarten. Als Anreiz für die Verwendung erneuerbarer Energien kommt daher ab dem 01.01.2021 die neue CO²-Steuer, die sich letztlich nicht nur auf den Spritpreis an der Zapfsäule, sondern auch auf Kosten für Heizöl und Erdgas auswirken.

So hat die Bundesregierung beschlossen, dass Unternehmen pro verursachter Tonne CO² 25 EUR Abgabe zu entrichten haben. Bis zum Jahr 2025 steigt dieser Betrag auf 55 EUR. Der Preis für Heizöl wird damit zunächst um 7,9 Cent pro Liter steigen, der Preis je Kilowattstunde Gas um 0,6 Cent. Die daraus erzielten Mehreinnahmen des Bundes sollen in die Förderung erneuerbarer Energien investiert werden.

Bei einem jährlichen Heizölverbrauch von 1.500 Litern bedeutet dies Mehrkosten in Höhe von rund 120 EUR. Ein jährlicher Gasverbrauch von rund 15.000 kWh führt zu einem finanziellen Mehraufwand von rund 90 EUR. Während die Mehrkosten von Selbstnutzern und Mietern einzukalkulieren sind, können Vermieter die erhöhten Heizkosten im Rahmen der Mietnebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen.

Nachrüst- und Austauschpflicht für Holzöfen:

Die einen lieben sie, die anderen hätten gerne einen und für manche sind sie einfach so da, werden jedoch nie genutzt – die Rede ist von sogenannten Einzelraumbefeuerungsanlagen, besser bekannt als Kaminöfen, Kachelöfen oder Heizkamine. Besitzer entsprechender Öfen sollten beachten, dass im Zuge der Bundesimmissionsschutz-Verordnung zum Endes des Jahres eine Schonfrist für ältere Anlagen ausläuft und ab 2021 neue Richtlinien in Kraft treten. Der Grund hierfür liegt in einer Überschreitung des Ausstoßes festgelegter Feinstaubgrenzwerte.

Bereits im Jahr 2017 endete eine Übergangsfrist für Geräte, die vor dem 22.03.2010 installiert wurden und deren Typenschild ein Datum zwischen 1975 und 1984 aufweist. Die neuen Richtlinien gelten nun für Öfen, die zwischen dem 01.01.1985 sowie dem 31.12.1994 installiert worden sind. Solche Anlagen dürfen ab 2021 nur unter der Voraussetzung weiterbetrieben werden, dass die Grenzwerte von 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenmonoxid je Kubikmeter eingehalten werden. Ab dem Jahr 2025 sind im Weiteren auch Anlagen betroffen, deren Typenschild ein Datum zwischen dem 01.01.1995 und dem 21.03.2010 aufweist.

Neben dem Alter der Anlage gibt es weitere Spezifizierung in der Anlagenart. So sind untermauerte Feuerstätten mit einem industriellen Heizeinsatz und einer Heizleistung von mindestens vier Kilowatt betroffen. Weiterhin müssen die Anlagen eine verschließbare Tür vorweisen. Dies wiederum bedeutet, dass auch Schwedenöfen ohne Untermauerung die neuen Richtlinien nicht erfüllen. Dem gegenüber nicht betroffen sind privat genutzte Backöfen, die eine Nennwärmeleistung unter 15 Kilowatt vorweisen. Selbiges gilt für offene Kamine, historische Anlagen (Kamine und Öfen, die vor 1950 errichtet oder hergestellt wurden ) und Öfen in Wohneinheiten, deren Heizbetrieb ausschließlich über diese Anlage erfolgt.

Fällt eine Anlage durch die gesetzlichen Kriterien, besteht die Möglichkeit der Modernisierung, des Austausches oder der Stilllegung. Weitere Einzelheiten gibt es hier.

Wohnungseigentumsgesetz wird in wesentlichen Teilen modernisiert:

Die WEG-Reform ist bereits zum 01.12.2020 in Kraft getreten und dürfte insbesondere die Eigentümer von Wohnungen in größeren Wohnanlagen betreffen und interessieren. Auch im Hinblick auf die viel thematisierte Energiewende sieht die WEG-Reform vereinfachte Genehmigungsverfahren vor, die letztlich die Errichtung erneuerbarer Energiequellen vereinfachen und Streitigkeiten der Eigentümer untereinander reduzieren sollen. Ebenfalls werden weitere Aspekte zur effizienteren Verwaltung aufgegriffen und angepasst.

Im Einzelnen ermöglicht die WEG-Reform die Beschlussfassung über bestimmte bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit, anstatt bisher über einstimmige Beschlüsse. Hierzu zählen insbesondere baulichen Veränderungen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen gegenwärtig aktuellen Zustand versetzen. Zum Beispiel das Legen eines Glasfaseranschlusses oder die Errichtung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge. Auch der Umbau zu einer barrierefreien Wohneinheit fällt unter die neue Beschlussfassung. Im Falle einer einfachen Mehrheit sind entsprechende Maßnahmen durch die Eigentümer zu finanzieren, welche für die Maßnahme gestimmt haben. Bei Erzielung einer 2/3-Mehrheit steht die gesamte Eigentümergemeinschaft in der Finanzierungspflicht.

Weiterhin soll durch breiter gefächerte Handlungskompetenzen die Arbeit der Hausverwalter und die Abhaltung von Eigentümerversammlungen vereinfacht werden. Dies bedeutet:

• Eigentümer und Verwalter können gemeinsam Maßnahmen festlegen, die der Verantwortung des Verwalters obliegen
• Verwalter können regelmäßig anfallende Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie das Wohngeldinkasso ohne Beschlussfassung vornehmen
• durch eine Zertifizierungspflicht wird die Verwaltertätigkeit qualitativ aufgewertet
• künftig soll der Verwalter jederzeit abberufen werden können – unabhängig davon, ob ein wichtiger Grund vorliegt oder nicht
• die Einladung zu Eigentümerversammlungen kann künftig in Textform, somit auch auf elektronischem Wege versendet werden – die Ladungsfrist hingegen ist auf drei Wochen verlängert worden
• Eigentümerversammlungen können künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer durchgeführt werden
• die Teilnahme an Versammlungen soll auch auf elektronischem Wege möglich sein, sofern dies per Mehrheitsbeschluss genehmigt wird
• einzelne Beschlussgegenstände können künftig im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit zustande kommen, ebenfalls ist lediglich die Textform erforderlich und keine persönliche Unterschrift
• Eigentümer können entscheiden, ob und mit welcher Personenzahl ein Verwaltungsbeirat einberufen wird

Die oben aufgeführten Änderungen dürften viele Akteure des Immobilienmarktes betreffen – egal ob Mieter, Eigentümer oder jene, die es werden wollen. Sollten Sie Fragen zu weiteren Einzelheiten oder Anmerkungen haben, so nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion unterhalb des Beitrags oder schreiben uns eine E-Mail.