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Grundbuch Grundbuchauszug

JUSTUS CASPER | 07.01.2021 | IMMOBILIENWISSEN

Das Grundbuch – der Personalausweis einer Immobilie

Vielen Immobilieneigentümern ist das Grundbuch ein Begriff. Im Rahmen des Immobilienkaufes kommt man zwangsläufig bereits durch Nachfrage seitens der Banken oder spätestens bei notarieller Beurkundung des Kaufvertrages mit dem Grundbuch in Kontakt – oftmals jedoch ohne tiefgreifende Kenntnis darüber, welche Informationen einem Grundbuchauszug entnommen werden können. Im Folgenden möchten wir unseren Leserinnen und Lesern Aufschluss darüber geben, worum es sich bei dem Grundbuch einer Immobilie konkret handelt, wie es sich zusammensetzt und welche teils wesentlichen Informationen diesem entnommen werden können.

Was ist das Grundbuch und wie ist es aufgeteilt?

Das Grundbuch ist vereinfacht als Personalausweis einer Immobilie zu verstehen und sollte im Rahmen des Immobilienkaufes gründlich gesichtet werden. Es handelt sich um ein öffentliches Register, welches durch das jeweils zuständige Grundbuchamt geführt wird und nach klaren Vorgaben inhaltlich strukturiert ist. Jedem separierten Wohn- oder Gewerbeeigentum wird hierbei ein eigenes Grundbuchblatt zugeordnet. Während Grundbücher bis um die Jahrtausendwende herum zumeist noch in Papierform geführt wurden, handelt es sich heute zu einem Großteil um maschinell, also technisch geführte Grundbücher.

Im Wesentlichen gehen aus dem Grundbuch Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen sowie Schuldverhältnisse hervor, die mit dem Eigentum an der jeweiligen Immobilie verbunden sind. Neben einem Deckblatt beinhaltet das Grundbuch ein sogenanntes Bestandsverzeichnis sowie drei weitere Abteilungen (I bis III). Weiterhin gilt es zu berücksichtigen, dass (sowohl rot, als auch schwarz) durchgestrichene oder unterstrichene Informationen keine weitere Gültigkeit besitzen. Der Fußzeile des Grundbuchauszuges kann neben der Seitenzahl ebenfalls das Datum des Auszugs sowie das letzte Änderungsdatum entnommen werden.

Das Bestandsverzeichnis – Worum geht’s hier überhaupt?

Aus dem Bestandsverzeichnis gehen in erster Linie Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie hervor. So kann den ersten beiden Spalten a und b des Bestandsverzeichnisses durch die Gemarkung, den Flur und das Flurstück die Lage der Liegenschaft entnommen werden. In Verbindung mit einer amtlichen Liegenschaftskarte lässt sich für Eigentümer, Kaufinteressenten und Banken so im Detail die exakte Ausrichtung des betrachteten Grundstücks sowie der umliegenden Grundstücke samt entsprechenden Grenzmarkierungen lokalisieren. In den Spalten e bzw. 4 enthält das Bestandsverzeichnis Angaben zur Wirtschaftsart sowie zur Größe des Grundstückes in Hektar, Ar bzw. m². Hierbei gilt es zu berücksichtigen, dass die Flächenangaben zwar im Regelfall der Realität entsprechen, für den Eigentümer oder Käufer dennoch keine Rechtsverbindlichkeit darstellen.

Die zuvor genannten Angaben des Bestandsverzeichnisses beziehen sich hierbei immer auf die gesamte Liegenschaft – bei Eigentumswohnungen also auf das gesamte Haus sowie das Gesamtgrundstück. Die Grundbücher von Eigentumswohnung enthalten im Rahmen des Bestandsverzeichnisses zusätzliche Angaben zu den Miteigentumsanteilen (vereinfacht gesagt dem prozentualen Anteil am Gesamtobjekt), dem Umfang des Sondereigentums, möglichen Sondernutzungsrechten sowie exakte Daten zu bestehenden und geänderten Teilungserklärungen.

Bestandsverzeichnis eines Grundbuchs

Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

Die erste Abteilung des Grundbuches macht die aktuellen und bisherigen Eigentumsverhältnisse kenntlich. Insbesondere bei älteren Bestandsobjekten, die eine Historie aus einer Vielzahl von Eigentümern vorweisen, erstreckt sich die Abteilung oftmals über mehrere Seiten und weist diverse Löschungen (also gelöschte Eintragungen) auf. Käufer und Banken können anhand der ersten Abteilung des Grundbuches beispielsweise überprüfen, ob etwaige Verkaufsgespräche tatsächlich mit den Eigentümern oder lediglich mit Personen geführt werden, die sich als solche ausgeben.

Erste Abteilung eines Grundbuches

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

Insbesondere im Rahmen des Immobilienkaufes empfiehlt es sich, ein besonderes Augenmerk auf die zweite Abteilung des Grundbuches zu richten und sich ausführlich mit den darin enthaltenen Eintragungen auseinanderzusetzen. Lasten und Beschränkungen sind im Regelfall zu Gunsten anderweitiger Privatpersonen, Gewerbebetriebe oder auch öffentlicher Einrichtungen vermerkt und beeinflussen den Wert einer Immobilie teils maßgeblich. Etwaige Lasten und Beschränkungen werden unter anderem untergliedert in Grunddienstbarkeiten (bspw. Wege- oder Leitungsrechte), beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (bspw. Wohn- oder Nutzungsrechte), Nießbrauchrechte und Vorkaufsrechte. Im Falle eines Erbbaugrundstückes weist Abteilung II weiterhin Angaben zum Erbbaurecht auf.

Sind etwaige Lasten und Beschränkungen vermerkt, so sollten insbesondere Käufer sich im Vorhinein des Erwerb detailliert mit deren Bedeutung auseinandersetzen. Während einige Lasten wie Leitungsrechte örtlicher Energieversorger durchaus auch nahezu auswirkungsloser Natur sein können, bringen andere Eintragungen teils erhebliche Einschränkungen für den Käufer bzw. Eigentümer mitsich. Ist beispielsweise ein lebenslanges Nießbrauchrecht eines Dritten in Abteilung II verankert, so ist je nach Inanspruchnahme des Rechtes die Immobilie für den jeweiligen Eigentümer bis zum Ableben des Nießbrauchberechtigten quasi nutzlos. Im Falle einer eingetragenen Auflassungsvormerkung hingegen handelt es sich um eine Art “Sperre” des Grundbuches zu Gunsten des Käufers, welche den reibungslosen Übergang seiner Ansprüche gewährleistet.

Zweite Abteilung eines Grundbuches

Abteilung III – Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden

In der dritten und damit letzten Abteilung des Grundbuches sind Schuldverhältnisse insbesondere gegenüber finanzierenden Banken festgehalten, die mit dem entsprechenden Immobilieneigentum einhergehen. Während früher seitens der Kreditinstitute zumeist an Einzeldarlehen gekoppelte Hypotheken in der letzten Abteilung der Grundbücher vermerkt wurden, bedienen sich Banken bzw. zu finanzierende Käufer heutzutage für gewöhnlich der Eintragung einer deutlich flexibler einsetzbaren Grundschuld. Etwaige Grundschulden beinhalten für gewöhnlich sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfungen und ermöglich es finanzierenden Bank auf unkompliziertem Wege, die Immobilie zu verwerten (beispielsweise in Form der Zwangsversteigerung), wenn der Gläubiger in Zahlungsverzug gerät.

Häufig erleben wir es, dass Käufer insbesondere in Bezug auf Abteilung III des Grundbuches detaillierte, teils verunsicherte Rückfragen stellen. Sicherlich sollte auch dieser Teil des Grundbuches im Rahmen eines Immobilienerwerbs nicht vernachlässigt werden. Da allerdings im Rahmen von Immobilienkaufverträgen für gewöhnlich ein lastenfreier Übergang in Abteilung III des Grundbuches vereinbart wird, kann dieser Abteilung aus Sicht des Käufers wohl eher geringere Bedeutung beigemessen werden.

Dritte Abteilung eines Grundbuches

Wo kann ein aktueller Grundbuchauszug beantragt werden?

Im Falle eines anstehenden Immobilienverkaufes oder -erwerbs empfiehlt es sich, einen aktuellen Grundbuchauszug parat zu haben. Finanzierende Banken fordern zumeist die Vorlage eines Grundbuchauszuges, der nicht älter als drei Monate ist. Die Beantragung kann mit berechtigtem Interesse (beispielsweise beabsichtigter Verkauf) auf dem Postwege bei dem zuständigen Grundbuchamt oder alternativ auch über unser Haus erfolgen.

Bei allgemeinen Fragen oder konkreten Rückfragen in Bezug auf Einträge in Ihrem Grundbuch, stehen wir Ihnen jederzeit gerne mit Rat und Tat zur Seite. Nutzen Sie hierfür einfach unten stehende Kommentarfunktion oder schreiben uns eine E-Mail.