JUSTUS CASPER | 04.02.2021 | PRO & CONTRA
Neues Gesetz zur Maklerprovision – eine erste Zwischenbilanz
Kaum ein Monat verging die letzten Jahre ohne mediale Berichterstattung über explodierende Immobilienpreise. Umso plausibler erscheint es, dass die Gesetzgebung den angespannten Wohnungsmarkt entlasten möchte. Neben bereits bekannten Mechanismen wie der Mietpreisbremse und der bevorstehenden Umwandlungsbremse greift seit dem 23.12.2020 eine neues Gesetz, dass eine Beteiligung des Immobilienverkäufers an der Maklerprovision vorschreibt. Was bedeutet dies für die Praxis?
Wer zahlte die Maklerprovision bisher?
Die vergangenen Jahre über war es gängige Praxis, dass die im Rahmen eines Immobilienverkaufes anfallende Maklercourtage in vollständiger Höhe von der Käuferseite zu tragen war – für den Verkäufer war die Dienstleistung des Maklers im Regelfalle kostenfrei. Zwar orientierten sich die ausgewiesenen Provisionssätze in der Höhe und in der Verteilung für gewöhnlich an der regional üblichen Handhabung. Entgegen vielerlei Annahmen bestand hierbei jedoch keine bundesweit einheitliche Regelung, welche die Verteilung sowie die Höhe einheitlich vorschrieb. Als marktübliche Käuferprovision galt ein Bereich von 3,57 bis 7,14 % inkl. ges. MwSt. Darüberliegende Provisionssätzen fielen unter Umständen in den Bereich der Sittenwidrigkeit.
Wie sieht die Provisionsregelung seit dem 23.12.2020 aus?
Mit der Begründung, den Immobilienkauf zu vergünstigen, wurde am 23.06.2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern“ im Bundesgesetzblatt verkündet, welches Bundestag und Bundesrat zuvor beschlossen haben. Entsprechendes Gesetz sieht vor, dass die Maklerprovision bei Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses nicht mehr wie bisher üblich vollständig vom Käufer verlangt werden kann, sondern künftig mindestens hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden muss – auch eine vollständige Übernahme durch den Verkäufer ist möglich. Zu betonen ist, dass diese Regelung ausschließlich für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (auch solche mit Einliegerwohnung) gilt. Davon ausgenommen sind Kaufverträge mit gewerblichen Käufern. Die neue Gesetzregelung trat nach sechsmonatiger Übergangsfrist, also ab dem 23.12.2020 in Kraft.
Wird der Immobilienkauf durch geringere Maklerkosten tatsächlich günstiger?
Zunächst könnte man meinen, dass es sich bei dem nun lediglich hälftig zu entrichtenden Provisionsanteil um einen Vorteil für Käufer handelt. Die gängige Praxis der vergangenen Wochen zeigt jedoch, dass sich der vermeintliche Vorteil durch Einpreisung in die Kaufsumme relativiert. So sollte im Rahmen des Immobilienkaufes/-verkaufes die Preiskalkulation immer als Gesamtbetrachtung aus reinem Kaufpreis und zu entrichtenden Kaufnebenkosten erfolgen. Verringert sich der Anteil der Kaufnebenkosten in Form einer geringeren Käuferprovision aufgrund der neuen Gesetzeslage, obliegt es dem Verkäufer, seinen hälftigen Provisionsanteil nun in seine Preisvorstellung einkalkulieren und entsprechend gegenüber dem Käufer begründen. Berücksichtigen wir nun, dass auf den dadurch erhöhten Kaufpreis zusätzlich Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen derzeit 5 % des Kaufpreises) sowie Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 % des Kaufpreises) zu entrichten sind, so wird der Immobilienkauf durch die Neuregelung in der Gesamtbetrachtung unter Umständen sogar teurer.
Verstärkt wird dieser Effekt zusätzlich durch eine Erhöhung der Gesamtprovision vieler Makler. War beispielsweise die vergangenen Jahre über in der Braunschweiger Region eine Käuferprovision in Höhe von 5,95 % gängige Praxis, so werden ein Großteil der über Makler angebotenen Immobilien anstatt der hälftigen Teilung der bisherigen Courtage (gerundet 3,00 %) nun mit einer Käuferprovision von 3,57 % bis teilweise 4,76 % ausgewiesen. Casper & Lösche hat sich demgegenüber dazu entschieden, die bisherige Provisionshöhe in der Gesamtbetrachtung beizubehalten. Abhängig vom Objekttyp werden im Regelfall eine gerundete Käufer- bzw. Verkäuferprovision in Höhe von 3,00 % inkl. ges. MwSt. vereinbart.
Letztlich wurde vereinzelt die Auffassung vertreten, dass durch die nun vorgeschriebene Provisionsbeteiligung der Verkäufer von einer Zunahme der Privatverkäufe auszugehen ist und somit weitere käuferseitige Provisionszahlungen erspart blieben. Sowohl Casper & Lösche, als auch weitere Branchenexperten vertreten hingegen die Auffassung, dass die Beauftragung eines Immobilienmaklers in erster Linie aus Überzeugung an einer professionellen Dienstleistung erfolge und nicht aufgrund der Tatsache, dass die Leistung für den Verkäufer kostenfrei sei. Unsere derzeitige Wahrnehmung aus Gesprächen mit Kunden und Netzwerkpartnern sowie eine überregionale Analyse der Immobilienangebote bestätigt diese Einschätzung und lässt darauf schließen, dass die neue Provisionsregelungen mittel- bis langfristig keinen wesentlichen Einfluss auf das zahlenmäßige Verhältnis von Privatverkäufen zu Maklerverkäufen nehmen wird.
Einen bedeutenden Vorteil bietet die Neuregelung für Käufer!
Gegenüber der vorigen Einschätzung, dass sich die Provisionsteilung aus Käufersicht im Hinblick auf die direkten Kaufkosten unter Umständen nachteilig auswirkt, bietet Sie in Bezug auf die Finanzierung des Kaufpreises einen nicht unwesentlichen Vorteil: Für gewöhnlich vergeben Banken lediglich Baudarlehen bis zur Höhe des notarvertraglich vereinbarten Kaufpreises. Eine darüber hinausgehende Finanzierung der Kaufnebenkosten ist für Immobilienkäufer nur unter Erfüllung strenger Bonitätskriterien und teils erheblicher Zinsaufschläge möglich. im Regelfall werden Kaufnebenkosten und so auch die Maklerprovision daher aus Eigenkapital finanziert. Durch die Einpreis des hälftigen Provisionsanteils in den Kaufpreis sinkt letztlich die erforderliche Eigenkapitalquote – in der Gesamtbetrachtung kann nun ein Teil der Maklerprovision zu durchaus attraktiven Konditionen mitfinanziert werden. Die Realisierbarkeit von Immobilienkäufen steigt für viele Kaufinteressenten.
Zusammengefasst lässt sich sagen…
Grundsätzlich bieten beiden Provisionsmodelle individuelle Vor- und Nachteil aus Käufer- und Verkäufersicht. Die vergangenen Wochen zeigen jedoch, dass sich die vermeintlichen Nachteile für Verkäufer bzw. die Vorteile für Käufer insbesondere durch Einpreisung in den Kaufpreis sowie eine Erhöhung der Gesamtprovision relativieren. Den daraus resultierenden erhöhten Kaufnebenkosten für Käufer steht letztlich eine bessere Finanzierbarkeit gegenüber.
Die Praxis der vergangenen Woche lässt darauf schließen, dass die Neuregelung der Begründung der Politik, den Immobilienkauf zu vergünstigten, nur bedingt gerecht wird. In der Gesamtbetrachtung dürften das alte und das neue Modell zu einem vergleichbaren Endergebnis führen.
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