Steigende Mieten sind seit längerer Zeit immer wieder politisches und mediales Thema. Insbesondere durch die mediale Berichterstattung werden Bestandsvermieter regelmäßig dafür sensibilisiert, die vertraglich vereinbarte Miete zu prüfen und bei Bedarf eine Mieterhöhung vorzunehmen. Doch wie haben Vermieter vorzugehen, wenn sie feststellen, dass der momentan vereinbarte Mietzins unterhalb des Marktniveaus liegt und auf ebensolches angehoben werden soll? In diesem Beitrag gehen wir näher auf die möglichen Gründe einer Mieterhöhung ein und erläutern, welche Formerfordernisse es bei der Mieterhöhung zu beachten gilt.

Mieterhöhung per Vereinbarung

Die einfachste und für alle Seiten wohl transparenteste Form der Mieterhöhung ist die Erhöhung per Vereinbarung in Form einer Staffel oder Indexmiete.

Bei der Vereinbarung der Staffelmiete (§ 557a BGB) steigt die Miete in festgelegten zeitlichen Abständen, welche bereits im Rahmen des Mietvertrages zu Beginn des Mietverhältnisses definiert werden. Zwar kann eine Staffelmiete auch bei Bestandsverträgen nachträglich ergänzt werden, dies jedoch nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters. Für Vermieter gilt zu berücksichtigen, dass der jeweilige Mietzins mindestens ein Jahr unverändert bestehen bleiben muss. Weiterhin haben Vermieter nicht die Möglichkeit, aufgrund von Sanierungen, welche während der Staffellaufzeit vorgenommen wurden, die Miete zusätzlich zu erhöhen. Entsprechende Staffelvereinbarungen sind daher insbesondere dann sinnvoll, wenn ein neues Mietverhältnis zu Konditionen eingegangen wird, die bereits im Ursprung oberhalb des Marktniveaus liegen und auf Sicht der Staffellaufzeit keine Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.

Die Indexmiete (§ 557b BGB) hingegen wird vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung der privaten Haushalte (kurz Verbraucherpreisindex) bestimmt. Bei dieser Form der Mietvereinbarung orientiert sich der mögliche Mietzins nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex und kann dadurch die ortsübliche Vergleichsmiete auch für längere Zeit übersteigen. Aber Achtung: Ein Mietzins wird dann für unzulässig erklärt, wenn er die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. Bei einer solcher Mietpreisüberhöhung bzw. Mietwucher muss der Mieter dies nicht mehr akzeptieren. Der wesentliche Vorteil der Indexvereinbarung liegt darin, dass der Vermieter bei positiver Entwicklung des Verbraucherpreisindexes die geplante Erhöhung ausschließlich anhand der Indexentwicklung begründen kann, und hierbei nicht Vergleichsmieten oder gar Mietspiegel zugrunde legen muss. Auf bei der Indexmiete muss der jeweilige Mietzins mindestens ein Jahr unverändert bestehen bleiben. Eine zusätzliche Mieterhöhung wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nur verlangen, wenn er aufgrund gesetzlicher Verpflichtung handelt (z. B. Austausch der veralteten Heizungsanlage).

Mieterhöhung durch einvernehmliche Einigung:

Hierbei handelt es sich wohl um die angenehmste, in der Praxis aber am seltensten umgesetzte Form der Mieteranpassung. Bei der einvernehmlichen Erhöhung kommt es nicht auf eine gesetzliche Regelung an. Vielmehr handelt es sich hierbei um ein Erhöhungsverlangen des Vermieters, dem der Mieter bedingungs- und begründungslos zustimmt. Dazu ist es trotzdem hilfreich, wenn beide Parteien die gesetzlichen Regelungen kennen und in Kenntnis des Gesetzes eine Regelung treffen.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete:

Die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete stellt wohl die gängigste Form der Mieterhöhung dar, birgt zudem jedoch auch die engsten Formvorschriften. Eine solche Mietzinsanpassung kann erfolgen, wenn vertragliche Vereinbarungen wie Staffel- oder Indexmiete fehlen – ausgenommen der Mietvertrag schließt Mieterhöhungen explizit aus. Lässt der Mietvertrag entsprechende Erhöhungen zu, kann der Vermieter dann bis zur ortsüblichen Miete erhöhen.

Hierbei gilt jedoch zu berücksichtigen, dass die Erhöhung gegenüber dem Mieter ausführlich begründet werden muss, bspw. anhand eines gültigen Mietspiegels oder, sofern kein Mietspiegel für die jeweilige Region beschlossen wurde, anhand von Vergleichsmietverträgen. Letztere als Begründungsmöglichkeit zu beschaffen, gestaltet sich in der Praxis jedoch oftmals sehr schwierig. Mietspiegel sorgen daher für die nötige Transparenz.

Weiterhin hat der Vermieter Fristen und prozentuale Höchstgrenzen zu berücksichtigen, innerhalb der die Erhöhung durchgeführt werden muss. Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Aufschlag darf innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 % sein. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar nicht höher als 15 %. Werden die Vorgaben hinsichtlich der Begründung oder der Fristen nicht berücksichtigt, ist die Mieterhöhung unwirksam. In einem späteren Gerichtsverfahren können diese Fehler dann nur sehr aufwändig korrigiert werden.

Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung:

Weiterhin haben Vermieter die Möglichkeit, eine Erhöhung auf Grund von durchgeführten Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. Konkret können Vermieter 8 % der Sanierungskosten jährlich an den Mieter weiterleiten. Dies ist jedoch bei einer Ursprungsmiete von weniger als 7 € / m² auf eine Erhöhung von maximal 2 € / m² auf Sicht von sechs Jahren gedeckelt. Bei einer Ursprungsmiete von mehr als 7 € / m² liegt die Deckelung bei maximal 3 € Erhöhung / m² auf Sicht von sechs Jahren.

Weiterhin sind Vermieter dazu verpflichtet, Kosten für zwingend erforderliche Reparaturen anzurechnen. Ist bspw. die Heiztechnik defekt und der Vermieter tauscht das Altgerät gegen ein deutlich hochwertigeres Neugerät aus, so gilt es bei der Berechnung der umlegbaren Sanierungskosten die geschätzten Reparatur- oder gleichwertigen Austauschkosten abzuziehen.

Letztlich sind die geplanten Sanierungsmaßnahmen dem Mieter schriftlich auf dem Postwege mindestens drei Monate zuvor anzukündigen. Besteht durch die Arbeiten eine zeitweise erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität, berechtigt dies unter gewissen Umständen den Mieter zur Mietminderung.

Formerfordernis

Mieterhöhungen sind grundsätzlich in Schriftform durchzuführen – dies gilt sowohl für das Erhöhungsverlangen, als auch für die eventuell erforderliche Begründungen. Da es sich bei Erhöhungen des Mietzinses um eine Vertragsanpassung handelt, die beidseitiges Einverständnis erfordert, ist eine Mieterhöhung nur dann wirksam, wenn der Mieter dieser schriftlich zustimmt (§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung). Verweigert ein Mieter die Zustimmung, obwohl die Anforderungen an die Erhöhung den gesetzlichen Rahmen erfordern, muss die Erhöhung im Streitfall gerichtlich durchgesetzt werden. Insbesondere in gerichtlichen Auseinandersetzungen erfolgt eine detaillierte Prüfung der Formvorschriften, daher ist eine Beachtung dieser für eine erfolgreiche Mieterhöhung unerlässlich.

Bei einem Mieterwechsel oder Neuvermietung gelten die vorgenannten Einschränkungen nicht. Wird eine Wohnung allerdings verkauft, ist der Käufer an bestehende Mietverhältnisse gebunden. Auch können Vermieter Bestandsverträge nicht ohne weiteres kündigen, um im Anschluss zu besseren Konditionen zu vermieten. Hier greift der gesetzlich geregelte Mieterschutz.

Im Rahmen der Mieterhöhung muss kein Mietspiegel als Begründung beigefügt werden – es genügt, wenn dieser allgemein zugänglich ist.

Kürzlich urteilte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes als letzte Instanz zu Gunsten einer Vermieterin, welche die Zustimmung ihrer Mieterin zur Mieterhöhung auf dem Rechtswege durchsetzte. Im konkreten Fall wurde dem Mieter eine Erhöhung um 15 % mitgeteilt, die Begründung erfolgte unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Nürnberg. Anstatt den Mietspiegel jedoch beizufügen, benannte die Vermieterin in Ihrem Erhöhungsverlangen lediglich konkrete Objektmerkmale wie Ausstattung, Baujahr und Lage und bezifferte diese mit Zu- und Abschlägen gemäß Mietspiegel. Der Mieter verweigerte die Zustimmung zur Mieterhöhung.

Während das Amtsgericht Nürnberg sowie das Landgericht Nürnberg-Fürth das Erhöhungsverlangen für nicht ausreichend begründet hielten, urteilt der Bundesgerichtshof zu Gunsten der Vermieterin: In entsprechendem Falle sind durch Nennung der Objektmerkmale alle Angaben aufgeführt worden, die erforderlich seien, um anhand des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die Rechtsprechung geht sogar soweit, dass auch eine geringe Schutzgebühr zur Einsichtnahme in den Mietspiegel keinen Hinderungsgrund darstellt, das Erhöhungsverlangen als ausreichend begründet zu deklarieren.

Ungeachtet der aktuellen Rechtsprechung empfehlen wir dennoch, jeder Mieterhöhung, sofern diese über den Mietspiegel begründet werden soll, den zugrunde gelegten Mietspiegel beizufügen. Dies vermindert Streitpotenzial und erhöht die Wahrscheinlichkeit der kurzfristigen Zustimmung des Mieters.

Hier gehts zum aktuellen Urteil.