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JUSTUS CASPER | 25.02.2021 | Recht & Ordnung
Gebäudeenergiegesetz – Was ändert sich für den Immobilienverkauf?
Über die vergangenen Jahre hat das Thema Nachhaltigkeit und die Erreichung der Klimaziele zunehmend an Bedeutung gewonnen. So ist es naheliegend, dass auch der Immobilienwirtschaft – mit rund 3,3 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten einer der größten bundesweiten Wirtschaftszweige – Regularien auferlegt werden, die zur Erreichung der Klimaziele beitragen sollen. Galten bisher das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWarmeG), so wurden diese drei Rechtsgrundlagen zum 01. November 2020 durch das vereinende Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Doch welche Neuerungen bringt das GEG im Hinblick auf den Immobilienverkauf mit sich?
Im Fokus des neuen Gebäudeenergiegesetzes steht die Energieeffizienz von Gebäuden und der Einsatz erneuerbarer Energien. Wesentlich lassen sich dem GEG drei Inhaltsbausteine entnehmen:
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Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden
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Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden
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Anforderungen an die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen
Während sich die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden sowie die Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Energien im Wesentlichen auf die Bau- bzw. Modernisierungsphase beziehen, gilt es im Rahmen des Immobilienverkaufes in erster Linie die Anforderungen zu berücksichtigen, welche sich mit der Erstellung und Verwendung von Energieausweisen auseinandersetzen. Hierbei übernimmt das Gebäudeenergiegesetz viele Inhalte der Energieeinsparverordnung, dennoch gibt es auch entscheidende Neuerungen.
Für Verkäufer und Vermieter ist ein Energieausweis Pflicht!
Das Gebäudeenergiegesetz untermauert nochmals das bereits in der Energieeinsparverordnung verankerte Recht der Käufer und Mieter, frühzeitig über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden. Bereits im Verkaufs-, Vermietungs- oder Verpachtungsinserat ist die Angabe mehrerer Kennziffern des Energieausweises daher Pflicht – hiervon ausgenommen sind lediglich Baudenkmäler, Gebäude mit einer Nutzfläche kleiner 50 m² sowie Gebäude, für die noch kein Energieausweis vorliegt. Ist letzteres der Fall, ist die Erstellung umgehend zu beauftragen. Auch bei Neubauten muss die Erstellung des Energieausweises erst mit Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Weiterhin gilt auch, dass der Energieausweis spätestens bei Besichtigung vorgelegt werden muss – bei Vertragsabschluss ist er im Original oder als Kopie zu übergeben. Kommt der Anbieter diesen Auskunftspflichten nicht nach, droht eine kostspielige Abmahnung.
Folgende Neuerungen gelten im Hinblick die Anfertigung und Bereitstellung des Energieausweises:
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Entsprechende Pflichtangaben müssen nun auch von Immobilienmaklern vorgenommen werden.
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Künftig müssen auch die CO²-Emissionen im Ausweis aufgeführt werden.
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Eigentümer sind für die Richtigkeit der zur Erstellung des Ausweises bereitgestellten Daten verantwortlich.
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Künftig muss auch bei der Erstellung von Verbrauchsausweisen eine Bewertung des Gebäudes vor Ort oder anhand geeigneter Fotos erfolgen, um sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen zu empfehlen.
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Es muss eine detaillierte Angabe des Sanierungsstandes erfolgen, ebenso ist bei Inspektionspflichtigen Klimaanlagen die Angabe der nächsten Inspektionsfälligkeit erforderlich.
Wichtig: Nach Energieeinsparverordnung erstellte Energieausweise verlieren allein durch das Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes nicht ihre Gültigkeit. Entscheidend für die Gültigkeit ist das auf dem Energieausweis genannte Gültigkeitsdatum (vorausgesetzt, am Gebäude wurden nach der Ausweiserstellung keine energetisch relevanten Veränderungen vorgenommen).
Unterteilung in Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis bleibt bestehen
Wie bisher auch gilt es nach Gebäudeenergiegesetz zwischen einem verbrauchsorientierten und einem bedarfsorientierten Energieausweis zu unterscheiden. Während sich der Verbrauchsausweis an den tatsächlichen Energieverbräuchen der vergangenen Jahre orientiert, wird der Berechnung des Energiekennwertes im Bedarfsausweis ausschließlich die physischen Beschaffenheit des Gebäudes zugrunde gelegt. Die erforderlichen Informationen für die Erstellung des Verbrauchsausweises können im Regelfall auch von Laien den Energiekostenabrechnungen entnommen und mit Hilfe verschiedenster Online-Anbieter zum zulässigen Energieausweis verarbeitet werden. Für die Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises hingegen ist im Regelfall die Beauftragung eines Energieberaters oder des zuständigen Schornsteinfegers erforderlich – demnach fällt der Bedarfsausweis nach wie vor kostenintensiver aus.
Anwendungskriterien der jeweiligen Ausweisarten bleiben bestehen
Die Energieeinsparverordnung hat bisher klare Kriterien vorgesehen, für welche Immobilientypen der aufwendigere Bedarfsausweis ausgestellt werden muss und wann der verbrauchsorientierte Ausweis genügt. Diese Anwendungskriterien wurden in das Gebäudeenergiegesetz übernommen.
Der Verbrauchsausweis ist zulässig, sobald eines oder mehrere folgender Kriterien erfüllt sind:
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Bestandsimmobilie mit fünf oder mehr Wohneinheiten
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Bauantragstellung des Gebäudes nach dem 01. Oktober 1977 (ausgenommen Neubau)
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Bauantragstellung des Gebäudes vor dem 01. Oktober 1977 mit nachträglicher Sanierung nach Wärmeschutzverordnung
Für alle weiteren Immobilientypen, so auch für Neubauten und Gewerbeimmobilien, ist die Erstellung eines Bedarfsausweises vorgeschrieben.
Übergangsfrist zum Energieausweis bis 01. Mai 2021
§ 112 des Gebäudeenergiegesetzes sieht eine Übergangsvorschrift für Energieausweise vor. Demnach ist geregelt, dass die Vorschriften der Energieeinsparverordnung für Energieausweise bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung bis zum 01. Mai 2021 weiterhin gültig sind.
Im Falle eines Immobilienverkaufes über Casper & Lösche prüfen wir eventuell vorhandene Energieausweise und koordinieren bei Bedarf die Erstellung eines gültigen Ausweises. Für Rückfragen kontaktieren Sie uns gerne telefonisch unter 0531 – 61287744, per Mail oder nutzen unten stehende Kommentarfunktion.