Immobilienmarkt 2021 – Was ändert sich im neuen Jahr?

In vielerlei Hinsicht ist der Jahreswechsel Anlass zur Veränderung. Auch im Hinblick auf den Immobilienmarkt wird es im Jahr 2021 diverse Neuerungen geben. Einige Neuerungen werden bei Eigentümern und Mietern vermutlich auf weniger Gegenliebe stoßen – andere Neuerungen hingegen wurden von Eigentümern und Verwaltern (oder denen, die es werden wollen) sehnlichst erwartet. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick zu den im neuen Jahr eintretenden Veränderungen am Immobilienmarkt.

Förderzeitraum des Baukindergeldes bis Ende März 2021 verlängert:

Durch das Baukindergeld besteht unter Erfüllung gewisser Anforderungen für Familien und Alleinerziehende die Möglichkeit, im Rahmen des Eigenheimerwerbs eine staatliche Förderung in Form eines nicht rückzahlbaren Zuschusses zu erhalten. Mit Beginn ab 01.01.2018 soll so insbesondere Familien und Alleinerziehenden mittleren Einkommens der Kauf von Wohneigentum ermöglicht bzw. vereinfacht werden. So erhält der / die Antragsteller*in pro Kind unter 18 Jahren einen Zuschuss in Höhe von 12.000 EUR verteilt auf 10 Jahre – also 10 Jahresraten á 1.200 EUR.

Voraussetzung für den Anspruch auf das Baukindergeld ist ein maximales zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 90.000 EUR bei einem Kind sowie zusätzlichen 15.000 EUR je weiterem Kind. Maßgeblich hierbei ist die Anzahl der Kinder zum Zeitpunkt der Antragstellung, selbiges gilt für die Höhe oben genannten Zuschusses. Weiterhin ist für die Genehmigung des Baukindergeldes vorausgesetzt, dass der Kaufvertrag erst nach dem 01.01.2018 unterzeichnet bzw. die Baugenehmigung erst im Nachhinein erteilt wurde.

Da bereits abzusehen war, dass aufgrund der Corona-Pandemie zahlreiche Kaufverträge und Baugenehmigungen nicht wie geplant zum 31.12.2020 beurkundet bzw. erteilt werden können, hat der Bund eine Verlängerung des Förderzeitraums bis zum 31.03.2021 beschlossen. Somit kann auch für Kaufverträge und Baugenehmigungen, die erst im ersten Quartal 2021 beurkundet bzw. erteilt werden, das Baukindergeld beantragt werden. Die Frist zur Beantragung der Förderung endet unverändert am 31.12.2023.

Die Abwicklung des Baukindergeldes erfolgt über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Weitere Infos gibt es hier, die Beantragung des Baukindergeldes erfolgt über das KfW-Zuschussportal.

Erhöhung der Wohnungsbauprämie und Einkommensgrenze:

Ähnlich dem Baukindergeld zielt auch die Wohnungsbauprämie darauf ab, Bausparern unteren bis mittleren Einkommens den Kauf oder Bau eines Eigenheims zu vereinfachen. Im Falle der Wohnungsbauprämie fördert der Staat die Einzahlungen in einen Bausparplan ebenfalls mit einem Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Voraussetzung für den Anspruch auf die Wohnungsbauprämie ist ein Mindestalter von 16 Jahren sowie das Unterschreiten einer Einkommensgrenze.

Bereits im Jahr 2019 hat der Bund beschlossen, ab 01.01.2021 den Zuschuss auf die Einzahlungen in einen Bausparvertrag von bisher 8,8 % auf nunmehr 10 % zu erhöhen. Gleichwohl steigt die Obergrenze der bezuschussten Einzahlungen von ursprünglich 512 EUR für Alleinstehende bzw. 1.024 EUR für Paare auf nunmehr 700 EUR bzw. 1.400 EUR pro Jahr. Lag die Obergrenze des zu versteuernden Einkommens bisher bei 25.600 EUR für Alleinstehende bzw. bei 51.200 EUR für Paare, wird auch die Einkommensobergrenze auf 35.000 EUR bzw. 70.000 EUR erhöht. Im Folgenden ein Berechnungsbeispiel:

Aufgrund der Flexibilität, beliebig hohe Einzahlungen zu leisten, können insbesondere junge Sparer ab 16 Jahren von der Wohnungsbauprämie profitieren. Bereits mit einer monatlichen Sparrate von 25 EUR oder weniger kann der Zuschuss bezogen und nach Belieben durch Sonderzahlungen bis zu einer Obergrenze von 700 EUR ausgereizt werden. Hinzu kommt, dass im Falle eines Bausparvertragsabschlusses vor Vollendung des 24. Lebensjahres keine wohnwirtschaftliche Verwendung des Geldes erfolgen muss – die angesparte Summe kann ohne Rückzahlung des Zuschusses auch anderweitig verwendet werden.

Der Antrag zur Wohnungsbauprämie erfolgt im Regelfall über Bausparkassen oder Finanzvermittler. Weitere Infos gibt es hier.

Anstieg der Heizkosten durch CO²-Abgabe:

Bereits vor Beginn der Corona-Pandemie war der Klimaschutz ein präsentes Thema. Die teils stark medial untermauerten Debatten ließen weitere Maßnahmen zum Erreichen der Klimaziele erwarten. Als Anreiz für die Verwendung erneuerbarer Energien kommt daher ab dem 01.01.2021 die neue CO²-Steuer, die sich letztlich nicht nur auf den Spritpreis an der Zapfsäule, sondern auch auf Kosten für Heizöl und Erdgas auswirken.

So hat die Bundesregierung beschlossen, dass Unternehmen pro verursachter Tonne CO² 25 EUR Abgabe zu entrichten haben. Bis zum Jahr 2025 steigt dieser Betrag auf 55 EUR. Der Preis für Heizöl wird damit zunächst um 7,9 Cent pro Liter steigen, der Preis je Kilowattstunde Gas um 0,6 Cent. Die daraus erzielten Mehreinnahmen des Bundes sollen in die Förderung erneuerbarer Energien investiert werden.

Bei einem jährlichen Heizölverbrauch von 1.500 Litern bedeutet dies Mehrkosten in Höhe von rund 120 EUR. Ein jährlicher Gasverbrauch von rund 15.000 kWh führt zu einem finanziellen Mehraufwand von rund 90 EUR. Während die Mehrkosten von Selbstnutzern und Mietern einzukalkulieren sind, können Vermieter die erhöhten Heizkosten im Rahmen der Mietnebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen.

Nachrüst- und Austauschpflicht für Holzöfen:

Die einen lieben sie, die anderen hätten gerne einen und für manche sind sie einfach so da, werden jedoch nie genutzt – die Rede ist von sogenannten Einzelraumbefeuerungsanlagen, besser bekannt als Kaminöfen, Kachelöfen oder Heizkamine. Besitzer entsprechender Öfen sollten beachten, dass im Zuge der Bundesimmissionsschutz-Verordnung zum Endes des Jahres eine Schonfrist für ältere Anlagen ausläuft und ab 2021 neue Richtlinien in Kraft treten. Der Grund hierfür liegt in einer Überschreitung des Ausstoßes festgelegter Feinstaubgrenzwerte.

Bereits im Jahr 2017 endete eine Übergangsfrist für Geräte, die vor dem 22.03.2010 installiert wurden und deren Typenschild ein Datum zwischen 1975 und 1984 aufweist. Die neuen Richtlinien gelten nun für Öfen, die zwischen dem 01.01.1985 sowie dem 31.12.1994 installiert worden sind. Solche Anlagen dürfen ab 2021 nur unter der Voraussetzung weiterbetrieben werden, dass die Grenzwerte von 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenmonoxid je Kubikmeter eingehalten werden. Ab dem Jahr 2025 sind im Weiteren auch Anlagen betroffen, deren Typenschild ein Datum zwischen dem 01.01.1995 und dem 21.03.2010 aufweist.

Neben dem Alter der Anlage gibt es weitere Spezifizierung in der Anlagenart. So sind untermauerte Feuerstätten mit einem industriellen Heizeinsatz und einer Heizleistung von mindestens vier Kilowatt betroffen. Weiterhin müssen die Anlagen eine verschließbare Tür vorweisen. Dies wiederum bedeutet, dass auch Schwedenöfen ohne Untermauerung die neuen Richtlinien nicht erfüllen. Dem gegenüber nicht betroffen sind privat genutzte Backöfen, die eine Nennwärmeleistung unter 15 Kilowatt vorweisen. Selbiges gilt für offene Kamine, historische Anlagen (Kamine und Öfen, die vor 1950 errichtet oder hergestellt wurden ) und Öfen in Wohneinheiten, deren Heizbetrieb ausschließlich über diese Anlage erfolgt.

Fällt eine Anlage durch die gesetzlichen Kriterien, besteht die Möglichkeit der Modernisierung, des Austausches oder der Stilllegung. Weitere Einzelheiten gibt es hier.

Wohnungseigentumsgesetz wird in wesentlichen Teilen modernisiert:

Die WEG-Reform ist bereits zum 01.12.2020 in Kraft getreten und dürfte insbesondere die Eigentümer von Wohnungen in größeren Wohnanlagen betreffen und interessieren. Auch im Hinblick auf die viel thematisierte Energiewende sieht die WEG-Reform vereinfachte Genehmigungsverfahren vor, die letztlich die Errichtung erneuerbarer Energiequellen vereinfachen und Streitigkeiten der Eigentümer untereinander reduzieren sollen. Ebenfalls werden weitere Aspekte zur effizienteren Verwaltung aufgegriffen und angepasst.

Im Einzelnen ermöglicht die WEG-Reform die Beschlussfassung über bestimmte bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit, anstatt bisher über einstimmige Beschlüsse. Hierzu zählen insbesondere baulichen Veränderungen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen gegenwärtig aktuellen Zustand versetzen. Zum Beispiel das Legen eines Glasfaseranschlusses oder die Errichtung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge. Auch der Umbau zu einer barrierefreien Wohneinheit fällt unter die neue Beschlussfassung. Im Falle einer einfachen Mehrheit sind entsprechende Maßnahmen durch die Eigentümer zu finanzieren, welche für die Maßnahme gestimmt haben. Bei Erzielung einer 2/3-Mehrheit steht die gesamte Eigentümergemeinschaft in der Finanzierungspflicht.

Weiterhin soll durch breiter gefächerte Handlungskompetenzen die Arbeit der Hausverwalter und die Abhaltung von Eigentümerversammlungen vereinfacht werden. Dies bedeutet:

• Eigentümer und Verwalter können gemeinsam Maßnahmen festlegen, die der Verantwortung des Verwalters obliegen
• Verwalter können regelmäßig anfallende Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie das Wohngeldinkasso ohne Beschlussfassung vornehmen
• durch eine Zertifizierungspflicht wird die Verwaltertätigkeit qualitativ aufgewertet
• künftig soll der Verwalter jederzeit abberufen werden können – unabhängig davon, ob ein wichtiger Grund vorliegt oder nicht
• die Einladung zu Eigentümerversammlungen kann künftig in Textform, somit auch auf elektronischem Wege versendet werden – die Ladungsfrist hingegen ist auf drei Wochen verlängert worden
• Eigentümerversammlungen können künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer durchgeführt werden
• die Teilnahme an Versammlungen soll auch auf elektronischem Wege möglich sein, sofern dies per Mehrheitsbeschluss genehmigt wird
• einzelne Beschlussgegenstände können künftig im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit zustande kommen, ebenfalls ist lediglich die Textform erforderlich und keine persönliche Unterschrift
• Eigentümer können entscheiden, ob und mit welcher Personenzahl ein Verwaltungsbeirat einberufen wird

Die oben aufgeführten Änderungen dürften viele Akteure des Immobilienmarktes betreffen – egal ob Mieter, Eigentümer oder jene, die es werden wollen. Sollten Sie Fragen zu weiteren Einzelheiten oder Anmerkungen haben, so nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion unterhalb des Beitrags oder schreiben uns eine E-Mail.