Bisher bestand im Rahmen von Immobilienkäufen die Möglichkeit, bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer einzelne Position wie beispielsweise die Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abzuziehen und so die Bemessungsgrundlage zu mindern. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes ist dies künftig nicht mehr bei allen Positionen möglich – die Instandhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht!

Wann fällt die Grunderwerbsteuer an und wie hoch ist sie?

Die Grunderwerbsteuer ist eine bei Eigentümerwechsel bundesweit zu entrichtende einmalige Steuer, die sich in der prozentualen Höhe je nach Bundesland unterscheidet und den umgangssprachlichen Kaufnebenkosten zuzuordnen ist. Die Begleichung der Grunderwerbsteuer ist per Gesetz bei Eigentümerwechsel zunächst Verkäufern und Käufern gleichermaßen (gesamtschuldnerisch) zugewiesen, wird jedoch im Rahmen von notariellen Kaufverträgen im Regelfall dem Käufer alleinig auferlegt.

Liegt der Grunderwerbsteuersatz in Niedersachsen derzeit bei 5 %, beträgt er unter anderem in Sachsen lediglich 3,5 %. In Brandenburg hingegen sowie einigen weiteren Bundesländern liegt der Grunderwerbsteuersatz gar bei 6,5 %. Bemessungsgrundlage ist der notarvertraglich vereinbarte Kaufpreis. Die einmalig zu entrichtende Grunderwerbsteuer ist nochmals von der im Regelfall vierteljährlich zu entrichtenden Grundsteuer zu unterscheiden.

Die Rechtsgrundlage für die Grunderwerbsteuer

Die bundesweit geltende Grunderwerbsteuer basiert auf dem seit 1983 bestehenden Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Während von Beginn an zunächst eine bundesweit einheitliche Grunderwerbsteuer in Höhe 3,5 % festgeschrieben wurde, dürfen die einzelnen Bundesländer auf Basis des Artikel 105 Grundgesetz seit dem Jahr 2006 den Grunderwerbsteuersatz individuell festlegen – der ursprüngliche Satz von 3,5 % stellt seither die Mindesthöhe dar.

Da das Grunderwerbsteuergesetz selbst keine Definition des Grundstücksbegriffes enthält, verweist es in § 2 auf die allgemeingültige Definition „im Sinne des bürgerlichen Rechts“ und schlägt so den Bogen zu § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Was ändert sich auf Basis der aktuellen Rechtsprechung?

Wie die Bezeichnung schon verdeutlicht, zielt die Grunderwerbsteuer in erster Linie darauf ab, den Erwerb von Grund- und Boden und alle damit fest verbundenen Bebauungen zu besteuern. Bisher war es demnach gängige Praxis, im Rahmen von Immobilienkaufverträgen einzelne Positionen für bewegliches Inventar (beispielsweise Einbauküchen oder sonstiges Mobiliar) separat auszuweisen und mit einem anteiligen Wert zu beziffern. Auch die im Falle von Eigentumswohnungen in der Regel vorhandene anteilige Instandhaltungsrücklage fiel unter diese Positionen und minderte bei separater Nennung im Kaufvertrag die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Der bisher gelebten Praxis zum Abzug der Instandhaltungshaltungsrücklage bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer schiebt nunmehr zunächst das Finanzgericht Köln und letztlich auch der Bundesfinanzhof durch Rechtsprechung vom 16.10.2020 (Urteil II R 49/17) einen Riegel vor – der separate Ausweis der anteiligen Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht!

Begründet wird die Entscheidung mit der Tatsache, dass die Instandhaltungsrücklage grundsätzlich keinem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden kann. Auch der anteilig für die erworbene Wohneinheit angesparte Rücklagenbetrag ist dem Verwaltungsvermögen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuordnen und zählt somit nicht zum Eigentum eines einzelnen Miteigentümers. Ein Eigentümerwechsel hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Zuordnung der Instandhaltungsrücklage.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Ein Entfall der Grunderwerbsteuer ist lediglich in bestimmten Ausnahmesituation gegeben. So sehen § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes sowie § 7 des Erbschaftssteuergesetzes eine Grunderwerbsteuerbefreiung bei Übertragung im Todesfall oder bei Schenkung zu Lebzeiten vor. Erfolgt die Übertragung von Grundbesitz im Zuge einer Erbschaft, unterliegt diese Transaktion der Erbschaftssteuer – die Grunderwerbsteuer kommt nicht zur Anwendung. Gleichermaßen wird im Rahmen einer Schenkung zu Lebzeiten der Schenkungssteuer Vorrang gegeben.

Weiterhin ist der Verkauf von Grundbesitz an einen Verwandten ersten Grades von der Grunderwerbsteuer befreit. Selbiges gilt für Transaktionen mit einem Kaufpreis unterhalb von 2.500 EUR. Für gewerbliche Immobilienkäufer bietet sich darüber hinaus die Möglichkeit, von sogenannten Share-Deals zu profitieren. Hierbei erwirbt der Käufer die Immobilien nicht direkt, sondern maximal 94,9 % Anteile an einer Gesellschaft, welche die Immobilien in ihrem Besitz hält – auch in diesem Falle ist die Transaktion von der Grunderwerbsteuer befreit.

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Über die vergangenen Jahre hat das Thema Nachhaltigkeit und die Erreichung der Klimaziele zunehmend an Bedeutung gewonnen. So ist es naheliegend, dass auch der Immobilienwirtschaft – mit rund 3,3 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten einer der größten bundesweiten Wirtschaftszweige – Regularien auferlegt werden, die zur Erreichung der Klimaziele beitragen sollen. Galten bisher das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWarmeG), so wurden diese drei Rechtsgrundlagen zum 01. November 2020 durch das vereinende Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Doch welche Neuerungen bringt das GEG im Hinblick auf den Immobilienverkauf mit sich?

Im Fokus des neuen Gebäudeenergiegesetzes steht die Energieeffizienz von Gebäuden und der Einsatz erneuerbarer Energien. Wesentlich lassen sich dem GEG drei Inhaltsbausteine entnehmen:

• Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden

• Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden

• Anforderungen an die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen

Während sich die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden sowie die Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Energien im Wesentlichen auf die Bau- bzw. Modernisierungsphase beziehen, gilt es im Rahmen des Immobilienverkaufes in erster Linie die Anforderungen zu berücksichtigen, welche sich mit der Erstellung und Verwendung von Energieausweisen auseinandersetzen. Hierbei übernimmt das Gebäudeenergiegesetz viele Inhalte der Energieeinsparverordnung, dennoch gibt es auch entscheidende Neuerungen.

Für Verkäufer und Vermieter ist ein Energieausweis Pflicht!

Das Gebäudeenergiegesetz untermauert nochmals das bereits in der Energieeinsparverordnung verankerte Recht der Käufer und Mieter, frühzeitig über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden. Bereits im Verkaufs-, Vermietungs- oder Verpachtungsinserat ist die Angabe mehrerer Kennziffern des Energieausweises daher Pflicht – hiervon ausgenommen sind lediglich Baudenkmäler, Gebäude mit einer Nutzfläche kleiner 50 m² sowie Gebäude, für die noch kein Energieausweis vorliegt. Ist letzteres der Fall, ist die Erstellung umgehend zu beauftragen. Auch bei Neubauten muss die Erstellung des Energieausweises erst mit Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Weiterhin gilt auch, dass der Energieausweis spätestens bei Besichtigung vorgelegt werden muss – bei Vertragsabschluss ist er im Original oder als Kopie zu übergeben. Kommt der Anbieter diesen Auskunftspflichten nicht nach, droht eine kostspielige Abmahnung.

Folgende Neuerungen gelten im Hinblick die Anfertigung und Bereitstellung des Energieausweises:

• Entsprechende Pflichtangaben müssen nun auch von Immobilienmaklern vorgenommen werden.

• Künftig müssen auch die CO²-Emissionen im Ausweis aufgeführt werden.

• Eigentümer sind für die Richtigkeit der zur Erstellung des Ausweises bereitgestellten Daten verantwortlich.

• Künftig muss auch bei der Erstellung von Verbrauchsausweisen eine Bewertung des Gebäudes vor Ort oder anhand geeigneter Fotos erfolgen, um sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen zu empfehlen.

• Es muss eine detaillierte Angabe des Sanierungsstandes erfolgen, ebenso ist bei Inspektionspflichtigen Klimaanlagen die Angabe der nächsten Inspektionsfälligkeit erforderlich.

Wichtig: Nach Energieeinsparverordnung erstellte Energieausweise verlieren allein durch das Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes nicht ihre Gültigkeit. Entscheidend für die Gültigkeit ist das auf dem Energieausweis genannte Gültigkeitsdatum (vorausgesetzt, am Gebäude wurden nach der Ausweiserstellung keine energetisch relevanten Veränderungen vorgenommen).

Unterteilung in Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis bleibt bestehen

Wie bisher auch gilt es nach Gebäudeenergiegesetz zwischen einem verbrauchsorientierten und einem bedarfsorientierten Energieausweis zu unterscheiden. Während sich der Verbrauchsausweis an den tatsächlichen Energieverbräuchen der vergangenen Jahre orientiert, wird der Berechnung des Energiekennwertes im Bedarfsausweis ausschließlich die physischen Beschaffenheit des Gebäudes zugrunde gelegt. Die erforderlichen Informationen für die Erstellung des Verbrauchsausweises können im Regelfall auch von Laien den Energiekostenabrechnungen entnommen und mit Hilfe verschiedenster Online-Anbieter zum zulässigen Energieausweis verarbeitet werden. Für die Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises hingegen ist im Regelfall die Beauftragung eines Energieberaters oder des zuständigen Schornsteinfegers erforderlich – demnach fällt der Bedarfsausweis nach wie vor kostenintensiver aus.

Anwendungskriterien der jeweiligen Ausweisarten bleiben bestehen

Die Energieeinsparverordnung hat bisher klare Kriterien vorgesehen, für welche Immobilientypen der aufwendigere Bedarfsausweis ausgestellt werden muss und wann der verbrauchsorientierte Ausweis genügt. Diese Anwendungskriterien wurden in das Gebäudeenergiegesetz übernommen.

Der Verbrauchsausweis ist zulässig, sobald eines oder mehrere folgender Kriterien erfüllt sind:

• Bestandsimmobilie mit fünf oder mehr Wohneinheiten

• Bauantragstellung des Gebäudes nach dem 01. Oktober 1977 (ausgenommen Neubau)

• Bauantragstellung des Gebäudes vor dem 01. Oktober 1977 mit nachträglicher Sanierung nach Wärmeschutzverordnung

Für alle weiteren Immobilientypen, so auch für Neubauten und Gewerbeimmobilien, ist die Erstellung eines Bedarfsausweises vorgeschrieben.

Übergangsfrist zum Energieausweis bis 01. Mai 2021

§ 112 des Gebäudeenergiegesetzes sieht eine Übergangsvorschrift für Energieausweise vor. Demnach ist geregelt, dass die Vorschriften der Energieeinsparverordnung für Energieausweise bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung bis zum 01. Mai 2021 weiterhin gültig sind.

Im Falle eines Immobilienverkaufes über Casper & Lösche prüfen wir eventuell vorhandene Energieausweise und koordinieren bei Bedarf die Erstellung eines gültigen Ausweises. Für Rückfragen kontaktieren Sie uns gerne telefonisch unter 0531 – 61287744, per Mail oder nutzen unten stehende Kommentarfunktion.

In vielen Regionen Deutschlands ist es gelebte Praxis von Investoren, Mietshäuser aufzuteilen und einzelne Wohneinheiten gewinnbringend zu veräußern. Für die Mieter ist dieser Umstand oftmals nicht nur mit gleichzeitig durchzuführenden Sanierungen verbunden. Vielmehr droht im Falle einer beabsichtigten Eigennutzung durch den Erwerber eine Eigenbedarfskündigung. Die sogenannte Umwandlungsbremse als Teil des Baulandmobilisierungsgesetzes dürfte diese Handhabe in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt künftig erheblich erschweren.

Was ist der Unterschied zwischen Mietshäusern und Eigentumswohnungen?

Im Regelfall handelt es sich bei einem sogenannten Mietshaus um einen Wohnkomplex mit mehreren Mietwohnungen, der rein formal betracht aus grundbuchlicher und baurechtlicher Sicht als einzelnes großes Wohnobjekt zu werten ist. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie in der Praxis (also physisch) in mehrere Mietwohnungen unterteilt ist. So besteht für Miethäuser im Regelfall nur ein einzelner Grundbuchauszug. Eine Veräußerung des Mietshauses kann im ungeteilten Zustand nur als Gesamtobjekt erfolgen.

Wird ein entsprechendes Mietshaus nicht nur physisch, sonder auch formal aufgeteilt und durch notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung sogenanntes Wohnungseigentum begründet, spricht man von einer Umwandlung. Durch diesen Vorgang entstehen mehrere einzelne Wohneinheiten, auch Eigentumswohnungen genannt, die jeweils ein separates Grundbuchblatt erhalten und damit auch separat veräußert werden können. Die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander (insbesondere Instandhaltungspflichten gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile) sind hierbei im Rahmen der Teilungserklärung sowie durch das Wohnungseigentumsgesetz definiert.

Warum kann sich die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnung lohnen?

Für gewöhnlich gestaltet sich der Verkauf einzelner Wohneinheiten deutlich lukrativer. Erfahrungsgemäß lassen sich im Rahmen der Einzelveräußerung deutlich höhere Verkaufspreise im Gesamtergebnis erzielen, als dies im Falle des Verkaufes als Gesamtobjekt möglich wäre. So zielt die potenzielle Käuferzielgruppe ungeteilter Mietshäuser in erster Linie auf private und gewerbliche Investoren ab, denen es im Rahmen von Immobilieninvestitionen im Wesentlichen um den Ertrag und die Erwirtschaftung attraktiver Renditen geht. Hierbei spielen primär die „knallharten Zahlen und Fakten“ eine entscheidende Rolle. Emotionale Faktoren werden oftmals vernachlässigt oder gänzlich ausgeblendet.

Anders im Falle des Verkaufes einzelner Wohneinheiten. Zwar sprechen etwaige Kaufangebote je nach Lage und Objekttyp durchaus auch Investoren an. Darüber hinaus zählen jedoch aufgrund der verhältnismäßig geringeren Fläche insbesondere potenzielle Eigennutzer zur Käuferzielgruppe. Neben den Zahlen und Fakten sind es für Eigennutzer oftmals die emotionalen Faktoren, die zu einer Kaufentscheidung beitragen – schließlich muss die Immobilie eigene Anforderungskriterien erfüllen und gefallen! Auch unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Angebotsknappheit sind potenzielle Eigennutzer daher oftmals bereit, für ihre Traumimmobilie Faktoren wie Ertrag und Rendite zu vernachlässigen und Preise am obersten Limit oder gar oberhalb des Marktniveaus zu zahlen.

Die vergangenen Jahre über hat sich genau dieser Effekt für private und gewerbliche Investoren teils als lukratives Geschäftsmodell herauskristallisiert. So erfolgt teils der Einkauf ungeteilter Mietshäuser zu einem günstigeren Quadratmeterpreis. Nach erfolgter Aufteilung in einzelne Wohneinheiten kann das Objekt anschließend gewinnbringend veräußert werden.

Was galt es bisher bei der Umwandlung von Mietshäusern zu berücksichtigen?

Die Umwandlung von Mietshäuser in Eigentumswohnungen hat zunächst keine direkten Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse. So gelten die geschlossenen Mietverträge nach wie vor unverändert, für den Eigentümer ergeben sich aus der Umwandlung keine gesonderten Ansprüche gegenüber den Mietern. Er kann weder Mietverträge auf Basis der Umwandlung kündigen, noch vereinbarte Mieten neu festsetzen.

Da jedoch für die Mieter im Falle einer Einzelveräußerung ein erhöhtes Kündigungsrisiko aufgrund von Eigenbedarf besteht, schreibt der Gesetzgeber für diesen Fall den Mietern nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Entscheidet sich der Mieter gegen die Ausübung seines Vorkaufsrechtes, so besteht eine dreijährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung. Diese kann vom Erwerber der Eigentumswohnung erst drei Jahre nach Eigentumseintragung im Grundbuch ausgesprochen worden. Die Bundesländer können Verordnungen erlassen, welche den Zeitraum bei Bedarf auf bis zu zehn Jahre erhöhen. Voraussetzung für diesen Mieterschutz ist das Bestehen des Mietvertrages bereits vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Was bedeutet nun die Umwandlungsbremse?

Ähnlich wie die Mietpreisbremse soll auch die Umwandlungsbremse lediglich für Region mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Die einzelnen Länder wären auf Basis der Gesetzesnovelle in der Lage, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für eine Dauer von maximal fünf Jahren zu definieren. In diesen Gebieten wäre eine Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nur mit behördlicher Genehmigung möglich – die Erteilung der Genehmigung wäre lediglich in Ausnahmesituationen verpflichtend. Zwar besteht ein etwaiger Genehmigungsvorbehalt bereits in sogenannten Milieuschutzgebieten (Gebiete, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleiben soll). Die bisherigen Regelungen gehen der Politik jedoch nicht weit genug.

Weiterhin sieht die Gesetzesnovelle eine Erweiterung gesetzlicher Vorkaufsrechte vor. Konnten Kommunen auf Basis des Baugesetzbuches ein Vorkaufsrecht bisher nur in seltenen Fällen unter Erfüllung umfangreicher Voraussetzungen ausüben, soll die Ausübung von Vorkaufsrechten für Kommunen perspektivisch deutlich vereinfacht werden. Ebenfalls sind Erleichterungen für die Erteilung von Baugenehmigung geplant.

Die vergangenen Jahre stand die Umwandlungsbremse immer wieder auf der politischen Agenda. Insbesondere durch die Bestrebungen der bayrischen CSU sowie die bisherigen Fortschritte dürfte die Realisierung in absehbarer zu erwarten sein. Es stellt sich demnach wohl nicht mehr die Frage „ob?“, sondern „wann?“ die Umwandlungsbremse greift.

Da es sich um noch keine abgeschlossene Gesetzesänderung handelt, halten wir Sie selbstverständlich auf dem Laufenden. Folgen Sie uns auf Facebook und werden automatisch über aktuelle Beiträge informiert. Sollten Sie Fragen zu weiteren Einzelheiten oder Anmerkungen haben, so nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion unterhalb des Beitrags oder schreiben uns eine E-Mail.

Nachdem zum 22.06. diesen Jahres das Baulandmobilisierungsgesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde, trat bereits zum 23.06.2021 die Umwandlungsbremse in Kraft – geregelt ist diese in § 250 BauGB. Die entsprechenden Regeln sollen zunächst bis zum 31.12.2025 gelten. 

Was hat sich nun konkret zum 23.06.2021 geändert?

Kommunen sind anhand der Gesetzesnovelle befähigt, Umwandlungen von Miethäusern in Eigentumswohnung für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten zu untersagen – die Bundesländer können die Grenze an Wohneinheiten auch von fünf auf drei Einheiten reduzieren. Voraussetzung für die Untersagung ist, dass der Wohnungsmarkt in entsprechendem Gebiet als angespannt gilt. Eine Definition dieser Gebiete kann die Landesregierung per Rechtsverordnung vornehmen. 

Letztlich sind Ausnahmen vorgesehen, wenn mindestens zwei Drittel der Wohneinheiten an die vorhandenen Mieter verkauft werden oder im Erbschaftsfall das Objekt durch einzelne Erben selbstgenutzt werden soll. Auch wird eine wirtschaftliche Notlage durchaus als Ausnahmegrund akzeptiert. 

Weiterhin hat das Land Niedersachsen die Sperrfrist zur Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung per Verordnung von ursprünglich drei auf nunmehr fünf Jahre erhöht. 

In vielerlei Hinsicht ist der Jahreswechsel Anlass zur Veränderung. Auch im Hinblick auf den Immobilienmarkt wird es im Jahr 2021 diverse Neuerungen geben. Einige Neuerungen werden bei Eigentümern und Mietern vermutlich auf weniger Gegenliebe stoßen – andere Neuerungen hingegen wurden von Eigentümern und Verwaltern (oder denen, die es werden wollen) sehnlichst erwartet. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick zu den im neuen Jahr eintretenden Veränderungen am Immobilienmarkt.

Förderzeitraum des Baukindergeldes bis Ende März 2021 verlängert:

Durch das Baukindergeld besteht unter Erfüllung gewisser Anforderungen für Familien und Alleinerziehende die Möglichkeit, im Rahmen des Eigenheimerwerbs eine staatliche Förderung in Form eines nicht rückzahlbaren Zuschusses zu erhalten. Mit Beginn ab 01.01.2018 soll so insbesondere Familien und Alleinerziehenden mittleren Einkommens der Kauf von Wohneigentum ermöglicht bzw. vereinfacht werden. So erhält der / die Antragsteller*in pro Kind unter 18 Jahren einen Zuschuss in Höhe von 12.000 EUR verteilt auf 10 Jahre – also 10 Jahresraten á 1.200 EUR.

Voraussetzung für den Anspruch auf das Baukindergeld ist ein maximales zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 90.000 EUR bei einem Kind sowie zusätzlichen 15.000 EUR je weiterem Kind. Maßgeblich hierbei ist die Anzahl der Kinder zum Zeitpunkt der Antragstellung, selbiges gilt für die Höhe oben genannten Zuschusses. Weiterhin ist für die Genehmigung des Baukindergeldes vorausgesetzt, dass der Kaufvertrag erst nach dem 01.01.2018 unterzeichnet bzw. die Baugenehmigung erst im Nachhinein erteilt wurde.

Da bereits abzusehen war, dass aufgrund der Corona-Pandemie zahlreiche Kaufverträge und Baugenehmigungen nicht wie geplant zum 31.12.2020 beurkundet bzw. erteilt werden können, hat der Bund eine Verlängerung des Förderzeitraums bis zum 31.03.2021 beschlossen. Somit kann auch für Kaufverträge und Baugenehmigungen, die erst im ersten Quartal 2021 beurkundet bzw. erteilt werden, das Baukindergeld beantragt werden. Die Frist zur Beantragung der Förderung endet unverändert am 31.12.2023.

Die Abwicklung des Baukindergeldes erfolgt über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Weitere Infos gibt es hier, die Beantragung des Baukindergeldes erfolgt über das KfW-Zuschussportal.

Erhöhung der Wohnungsbauprämie und Einkommensgrenze:

Ähnlich dem Baukindergeld zielt auch die Wohnungsbauprämie darauf ab, Bausparern unteren bis mittleren Einkommens den Kauf oder Bau eines Eigenheims zu vereinfachen. Im Falle der Wohnungsbauprämie fördert der Staat die Einzahlungen in einen Bausparplan ebenfalls mit einem Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Voraussetzung für den Anspruch auf die Wohnungsbauprämie ist ein Mindestalter von 16 Jahren sowie das Unterschreiten einer Einkommensgrenze.

Bereits im Jahr 2019 hat der Bund beschlossen, ab 01.01.2021 den Zuschuss auf die Einzahlungen in einen Bausparvertrag von bisher 8,8 % auf nunmehr 10 % zu erhöhen. Gleichwohl steigt die Obergrenze der bezuschussten Einzahlungen von ursprünglich 512 EUR für Alleinstehende bzw. 1.024 EUR für Paare auf nunmehr 700 EUR bzw. 1.400 EUR pro Jahr. Lag die Obergrenze des zu versteuernden Einkommens bisher bei 25.600 EUR für Alleinstehende bzw. bei 51.200 EUR für Paare, wird auch die Einkommensobergrenze auf 35.000 EUR bzw. 70.000 EUR erhöht. Im Folgenden ein Berechnungsbeispiel:

Aufgrund der Flexibilität, beliebig hohe Einzahlungen zu leisten, können insbesondere junge Sparer ab 16 Jahren von der Wohnungsbauprämie profitieren. Bereits mit einer monatlichen Sparrate von 25 EUR oder weniger kann der Zuschuss bezogen und nach Belieben durch Sonderzahlungen bis zu einer Obergrenze von 700 EUR ausgereizt werden. Hinzu kommt, dass im Falle eines Bausparvertragsabschlusses vor Vollendung des 24. Lebensjahres keine wohnwirtschaftliche Verwendung des Geldes erfolgen muss – die angesparte Summe kann ohne Rückzahlung des Zuschusses auch anderweitig verwendet werden.

Der Antrag zur Wohnungsbauprämie erfolgt im Regelfall über Bausparkassen oder Finanzvermittler. Weitere Infos gibt es hier.

Anstieg der Heizkosten durch CO²-Abgabe:

Bereits vor Beginn der Corona-Pandemie war der Klimaschutz ein präsentes Thema. Die teils stark medial untermauerten Debatten ließen weitere Maßnahmen zum Erreichen der Klimaziele erwarten. Als Anreiz für die Verwendung erneuerbarer Energien kommt daher ab dem 01.01.2021 die neue CO²-Steuer, die sich letztlich nicht nur auf den Spritpreis an der Zapfsäule, sondern auch auf Kosten für Heizöl und Erdgas auswirken.

So hat die Bundesregierung beschlossen, dass Unternehmen pro verursachter Tonne CO² 25 EUR Abgabe zu entrichten haben. Bis zum Jahr 2025 steigt dieser Betrag auf 55 EUR. Der Preis für Heizöl wird damit zunächst um 7,9 Cent pro Liter steigen, der Preis je Kilowattstunde Gas um 0,6 Cent. Die daraus erzielten Mehreinnahmen des Bundes sollen in die Förderung erneuerbarer Energien investiert werden.

Bei einem jährlichen Heizölverbrauch von 1.500 Litern bedeutet dies Mehrkosten in Höhe von rund 120 EUR. Ein jährlicher Gasverbrauch von rund 15.000 kWh führt zu einem finanziellen Mehraufwand von rund 90 EUR. Während die Mehrkosten von Selbstnutzern und Mietern einzukalkulieren sind, können Vermieter die erhöhten Heizkosten im Rahmen der Mietnebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen.

Nachrüst- und Austauschpflicht für Holzöfen:

Die einen lieben sie, die anderen hätten gerne einen und für manche sind sie einfach so da, werden jedoch nie genutzt – die Rede ist von sogenannten Einzelraumbefeuerungsanlagen, besser bekannt als Kaminöfen, Kachelöfen oder Heizkamine. Besitzer entsprechender Öfen sollten beachten, dass im Zuge der Bundesimmissionsschutz-Verordnung zum Endes des Jahres eine Schonfrist für ältere Anlagen ausläuft und ab 2021 neue Richtlinien in Kraft treten. Der Grund hierfür liegt in einer Überschreitung des Ausstoßes festgelegter Feinstaubgrenzwerte.

Bereits im Jahr 2017 endete eine Übergangsfrist für Geräte, die vor dem 22.03.2010 installiert wurden und deren Typenschild ein Datum zwischen 1975 und 1984 aufweist. Die neuen Richtlinien gelten nun für Öfen, die zwischen dem 01.01.1985 sowie dem 31.12.1994 installiert worden sind. Solche Anlagen dürfen ab 2021 nur unter der Voraussetzung weiterbetrieben werden, dass die Grenzwerte von 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenmonoxid je Kubikmeter eingehalten werden. Ab dem Jahr 2025 sind im Weiteren auch Anlagen betroffen, deren Typenschild ein Datum zwischen dem 01.01.1995 und dem 21.03.2010 aufweist.

Neben dem Alter der Anlage gibt es weitere Spezifizierung in der Anlagenart. So sind untermauerte Feuerstätten mit einem industriellen Heizeinsatz und einer Heizleistung von mindestens vier Kilowatt betroffen. Weiterhin müssen die Anlagen eine verschließbare Tür vorweisen. Dies wiederum bedeutet, dass auch Schwedenöfen ohne Untermauerung die neuen Richtlinien nicht erfüllen. Dem gegenüber nicht betroffen sind privat genutzte Backöfen, die eine Nennwärmeleistung unter 15 Kilowatt vorweisen. Selbiges gilt für offene Kamine, historische Anlagen (Kamine und Öfen, die vor 1950 errichtet oder hergestellt wurden ) und Öfen in Wohneinheiten, deren Heizbetrieb ausschließlich über diese Anlage erfolgt.

Fällt eine Anlage durch die gesetzlichen Kriterien, besteht die Möglichkeit der Modernisierung, des Austausches oder der Stilllegung. Weitere Einzelheiten gibt es hier.

Wohnungseigentumsgesetz wird in wesentlichen Teilen modernisiert:

Die WEG-Reform ist bereits zum 01.12.2020 in Kraft getreten und dürfte insbesondere die Eigentümer von Wohnungen in größeren Wohnanlagen betreffen und interessieren. Auch im Hinblick auf die viel thematisierte Energiewende sieht die WEG-Reform vereinfachte Genehmigungsverfahren vor, die letztlich die Errichtung erneuerbarer Energiequellen vereinfachen und Streitigkeiten der Eigentümer untereinander reduzieren sollen. Ebenfalls werden weitere Aspekte zur effizienteren Verwaltung aufgegriffen und angepasst.

Im Einzelnen ermöglicht die WEG-Reform die Beschlussfassung über bestimmte bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit, anstatt bisher über einstimmige Beschlüsse. Hierzu zählen insbesondere baulichen Veränderungen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen gegenwärtig aktuellen Zustand versetzen. Zum Beispiel das Legen eines Glasfaseranschlusses oder die Errichtung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge. Auch der Umbau zu einer barrierefreien Wohneinheit fällt unter die neue Beschlussfassung. Im Falle einer einfachen Mehrheit sind entsprechende Maßnahmen durch die Eigentümer zu finanzieren, welche für die Maßnahme gestimmt haben. Bei Erzielung einer 2/3-Mehrheit steht die gesamte Eigentümergemeinschaft in der Finanzierungspflicht.

Weiterhin soll durch breiter gefächerte Handlungskompetenzen die Arbeit der Hausverwalter und die Abhaltung von Eigentümerversammlungen vereinfacht werden. Dies bedeutet:

• Eigentümer und Verwalter können gemeinsam Maßnahmen festlegen, die der Verantwortung des Verwalters obliegen
• Verwalter können regelmäßig anfallende Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie das Wohngeldinkasso ohne Beschlussfassung vornehmen
• durch eine Zertifizierungspflicht wird die Verwaltertätigkeit qualitativ aufgewertet
• künftig soll der Verwalter jederzeit abberufen werden können – unabhängig davon, ob ein wichtiger Grund vorliegt oder nicht
• die Einladung zu Eigentümerversammlungen kann künftig in Textform, somit auch auf elektronischem Wege versendet werden – die Ladungsfrist hingegen ist auf drei Wochen verlängert worden
• Eigentümerversammlungen können künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer durchgeführt werden
• die Teilnahme an Versammlungen soll auch auf elektronischem Wege möglich sein, sofern dies per Mehrheitsbeschluss genehmigt wird
• einzelne Beschlussgegenstände können künftig im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit zustande kommen, ebenfalls ist lediglich die Textform erforderlich und keine persönliche Unterschrift
• Eigentümer können entscheiden, ob und mit welcher Personenzahl ein Verwaltungsbeirat einberufen wird

Die oben aufgeführten Änderungen dürften viele Akteure des Immobilienmarktes betreffen – egal ob Mieter, Eigentümer oder jene, die es werden wollen. Sollten Sie Fragen zu weiteren Einzelheiten oder Anmerkungen haben, so nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion unterhalb des Beitrags oder schreiben uns eine E-Mail.