Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, hat weit mehr Kosten zu berücksichtigen, als den Kaufpreis samt Kaufnebenkosten. Insbesondere auf das sogenannte Hausgeld gilt es ein besonderes Augenmerk zu werfen. Wie es sich zusammensetzt, an wen es gezahlt wird und warum es sich bei Kapitalanlagen auch auf die Rendite auswirkt, erklären wir in diesem Beitrag.

Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Das Hausgeld – auch Wohngeld genannt – versteht sich als Nebenkosten-Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers und dient der Verwaltung, Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Mehrparteienkomplexes. Neben verbrauchsabhängigen Positionen wie bspw. Wasser- und Energiekosten beinhaltet es weitere Positionen wie Reinigungs- und Wartungskosten, Entsorgungskosten und Versicherungsbeiträge. Ebenfalls sind Positionen für die allgemeine Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in Form von Reparaturkosten und der Bildung einer Instandhaltungsrücklage beinhaltet. Letztlich sind Bestandteil des Hausgeldes auch die laufenden Verwaltungskosten.

Für gewöhnlich wird das Hausgeld monatlich im Voraus an die jeweilige Hausverwaltung gezahlt und im Folgejahr abgerechnet. In den meisten Eigentümergemeinschaften beginnt die Abrechnungsperiode am 01.01. und endet zum 31.12. Da es sich bei dem Hausgeld um eine kalkulatorische Soll-Größe handelt, erfolgt im Rahmen der Abrechnung die Verrechnung des Hausgeldes mit den tatsächlich angefallenen Kosten. So ergibt sich entweder eine erforderliche Nachzahlung oder eine Rückerstattung. Das Hausgeld muss auch geleistet werden, wenn die Wohnung vermietet ist oder sich im Leerstand befindet.

Wie bestimmt sich das Hausgeld?

Für die Höhe des Hausgeldes ist zunächst der Hausverwalter zuständig. Dieser fertigt für jede Abrechnungsperiode einen Wirtschaftsplan an, aus dem die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben hervorgehen und die Höhe des Hausgeldes ergeben. Letztlich muss der Wirtschaftsplan durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG) beschlossen werden, dies erfolgt im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung.

Wie ist die Höhe des Hausgeldes zu beurteilen?

Inwiefern ein Hausgeld als angemessen zu bezeichnen ist, hängt von mehreren Kriterien ab – als grobe Richtgröße lässt es sich im Bereich zwischen 2,50 € und 4,50 € je Quadratmeter und Monat einordnen.

Wichtige Faktoren bei der Beurteilung einer angemessenen Höhe sind der bauliche Zustand des Gebäudes sowie die Sanierungs- oder Reparaturpläne der WEG. Aufschlüsse über den baulichen Zustand gibt im Regelfall eine Besichtigung vor Ort, eventuelle Sanierungs- oder Reparaturpläne lassen sich den letzten Eigentümerversammlungsprotokollen entnehmen. Befindet sich das Gebäude in einem schlechten baulichen Zustand und die aktuelle gemeinschaftliche Rücklage reicht nicht aus, um die Sanierungskosten zu decken, sollte das Hausgeld zwecks Vermeidung von Sonderumlagen (gesonderte Einmalzahlungen zur Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen) ruhig etwas höher ausfallen.

Auch wirkt sich Ausstattung und Unterhaltung der Wohnanlage auf die Höhe des Hausgeldes aus. Wenn Immobilien Aufzüge oder Schwimmbäder besitzen, sind die Beträge für die Unterhaltung, Wartung und Reparatur folglich höher. Dies sollte man vor dem Immobilienkauf unbedingt berücksichtigen.

Wie wirkt sich das Hausgeld bei Vermietung auf die Rendite aus?

Grundsätzlich lassen sich die Einzelpositionen des Hausgeldes in zwei verschiedene Kategorien unterscheiden: Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.

Die umlagefähigen Bestandteile des Hausgeld sind jene Kosten, die auf die Mieter im Rahmen der Mietnebenkosten umgelegt werden können. Um welche Positionen es sich hierbei handelt, ist über die Betriebskostenverordnung gesetzlich geregelt. Da die umlagefähigen Kostenpositionen über die Mietnebenkostenvorauszahlung, spätetens jedoch im Rahmen der Mietnebenkostenabrechnung eins zu eins an den Mieter weitergegeben werden, sind Sie im Falle der Vermietung einer Eigentumswohnung eher von minderer Bedeutung. Hier gilt es die entsprechenden Kosten lediglich im Falle des Leerstandes einzuplanen (wie oben beschrieben ist das Hausgeld auch bei Leerstand zu entrichten). Durchaus können überdurchschnittlich hohe Mietnebenkosten auch die Mietersuche erschweren.

Für Vermieter von Eigentumswohnungen deutlich relevanter ist hingegen die Höhe der nicht umlagefähigen Kostenpositionen im Hausgeld. Hierzu zählen im wesentlichen die Verwaltungskosten sowie die Bildung von Instandhaltungsrücklagen und Reparaturkosten. Diese Kosten sind dem jeweiligen Wohnungseigentümer selbst anzulasten und mindern somit die monatliche Einnahmen-Ausgaben-Bilanz des vermietenden Wohnungseigentümers – sie wirken sich letztlich auf die Nettorendite des Anlageobjektes aus.

Sollten Sie Fragen zu weiteren Einzelheiten oder Anmerkungen haben, so nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion unterhalb des Beitrags oder schreiben uns eine E-Mail.

Nicht selten setzen sich Eigentümer oder potenzielle Käufer mit dem Einbruchsschutz für ihre Immobilie auseinander. Oftmals werden hohe mehrstellige Beträge investiert, um sich gegen ungebetene Gäste abzusichern – sei es durch einbruchsichere Türen, Fenster oder die Installation einer Alarmanlage. Der Einbruchschutz gegen tierisch unerbetene Gäste rückt dabei oft in den Hintergrund. Unsere Interviewpartnerin Irina Brucks, Inhaberin der Firma apesta Schädlingsmanagement, bringt uns in diesem Beitrag den Schutz gegen tierische Einbrecher ein wenig näher und erklärt, worauf es bei Haus und Wohnung zu achten gilt.

Casper: Seit wann gibt es Apesta und in welchem Bereich sind Sie genau tätig?

Brucks: Gegründet wurde das Unternehmen apesta Schädlingsmanagement Mitte 2017. Unser Servicegebiet liegt wesentlich im Dreieck zwischen Wolfsburg, Harz und Magdeburg. Das Leistungsspektrum erstreckt sich hierbei von der klassischen Schädlingsbekämpfung, regelmäßigen Servicekontrollen, über die Desinfektion bis hin zum Holzschutz einschließlich Reparaturarbeiten. Besonders zeichnet mich aus, dass ich die einzige Schädlingsbekämpferin bundesweit bin, die gleichzeitig auch Architektin ist.

Casper: Wie sind Sie zum Beruf der Schädlingsbekämpfung gekommen?

Brucks: Ursprünglich war ich angestellte Architektin in leitender Position in einer Wohnungsgesellschaft. Trotz netten Kollegen und einem guten Arbeitgeber wuchs die Unzufriedenheit in einem typischen Hamsterrad mit eingeengtem Tätigkeitsfeld – kein direkter Kundenkontakt, kein Naturkontakt, ausschließlich fremdbestimmt. Meine Gesundheit zeigte mir klar, dass es so nicht weitergeht. Peter Hinz, selbst Schädlingsbekämpfer, eröffnete mir als bewundernswerter Mentor mit erstaunlicher Fachkompetenz eine neue Welt. Ich absolvierte erfolgreich die Ausbildung zur Schädlingsbekämpferin und zur Holzschutzsachverständigen. Heute genieße ich meine Freiheit, den Umgang mit der Natur, den Tieren und den Umgang mit den vielen netten Menschen.

Casper: Schädlingsbekämpfung – Was bedeutet das eigentlich?

Brucks: Menschen in misslichen Situationen helfen, Ängste auflösen, Sicherheit wiederherstellen! Sei es der private Auftraggeber, der sein Wohnumfeld mit ungebetenen Gästen teilen muss, der Immobilienverwalter, der für einwandfreie Mietverhältnisse Verantwortung trägt, oder der Produktionsleiter in einem Industriebetrieb, der einwandfreie Produkte garantieren muss. Immer dann, wenn tierisch ungebetene Gäste sich in den eigenen vier Wohn- oder Gewerbewänden einquartieren, sind wir zur Stelle und sorgen für die gewohnte Lebens- oder Arbeitsqualität.

Casper: Welcher Schädling tritt am häufigsten auf?

Brucks: In den Wintermonaten sind es vermehrt Ratten, Mäuse und Marder. In der warmen Jahreszeit sind es überwiegend Insekten wie Wespen, Motten, Käfer oder Ameisen.

Casper: Worauf gilt es bei Immobilienkauf (sowohl Haus, als auch Wohnung) im Hinblick auf Schädlinge zu achten?

Brucks: Zur Beurteilung der Gesamtsituationen im Hinblick auf möglichen Schädlingsbefall gehört im Wesentlichen die Klärung von Fragen, die vielen Kaufwilligen oder Eigentümern zunächst mal sehr banal erscheinen, aber durchaus von elementarer Bedeutung sein können:

• Wie ist das Müll-Management im und am Gebäude gelöst – wo werden beispielsweise die Gelben Säcke aufbewahrt? Müllgeruch ist ein häufiger Grund für Schädlingsbefall.
• Gab es in den letzten drei bis vier Jahren einen Wasserschaden im Gebäude, der mehr als eine Wohneinheit betraf? Abgesehen von potenziellen langfristigen Schäden an Holzbauteilen nutzen Ameisen, Silberfische und Fäulepilze gerne entsprechend vorgeschädigte, auch mineralische Gebäudeteile.
• Bestand in jüngster Vergangenheit ein Wohnungs- / Gebäudeleerstand von mehreren Monaten? Wurde diese Wohnung / das Gebäude hinsichtlich Schädlingsbefall inspiziert?
• Liegt oder lag Laminatboden in der Wohnung? Schwimmend verlegter Bodenbelag ist ein Eldorado für Silberfische!
• Sind alle Leitungsdurchführungen durch die Decke über dem Kellergeschoss geschottet? Dies ist sowohl aus Schädlingsvermeidungsgründen, als auch aufgrund des Brandschutzes wichtig.
• Bewohnt ein Marder (aktuell oder im letzten Winter) das Dachgeschoss? Zugangslöcher sollten geschlossen werden.
• Halten sich Tauben direkt am oder im Gebäude auf? Brut und Sitzplätze müssen vergrämt werden.

Casper: Was tun, um gar nicht erst Schädlinge ins Haus zu bekommen?

Brucks: Regelmäßige und gewissenhafte Instandhaltung ist das A und O! Grundsätzlich empfiehlt es sich, Fliegengitter an den Fenstern und Türen zu montieren, die regelmäßig geöffnet werden. Sofern Schädlingsbefall erkannt wird oder der Verdacht besteht, in jedem Falle frühzeitig reagieren!

Casper: Gibt es Schädlinge, welche die Gesundheit beeinträchtigen?

Brucks: Ja! Gesundheitliche Risiken werden bspw. durch die Ausscheidungen von Ratten, Mäusen, Tauben oder Schaben verursacht. Unsere Kunden werden häufig auch durch von Tieren oder Pilzen erzeugte Allergene geplagt – ursächlich hierfür können viele Käferarten, Eichenprozessionsspinner, Schimmel – / Fäulepilze oder auch Wespen sein. Ebenfalls gehen häufig gesundheitliche Beeinträchtigungen von Schmarotzern wie Bettwanzen, Milben, Zecken, einigen Fliegenarten oder auch Mücken aus.

Casper: Was hat sich in den letzten Jahren auch im Hinblick auf die Nachhaltigkeit bei den eingesetzten Mitteln gewandelt?

Brucks: Zahlreiche Europäische Normen (bspw. die REACH-Verordnung als Chemikalienverordnung, die Biozid-Verordnung, Gefahrstoffverordnung) führen dazu, dass Registrierung, Herstellung, Zulassung und Anwendung von chemischen und biologischen Stoffen deutlich reglementiert werden zu Gunsten unserer Umwelt. Aus meiner Sicht sind das die richtigen Schritte in die Nachhaltigkeit. In der Schädlingsbekämpfung gibt es viele wirksame Möglichkeiten, die dennoch dem Schutze der Natur gerecht werden.

Casper: Muss die Kosten zur Schädlingsbekämpfung der Mieter oder Vermieter zahlen?

Brucks: Die Kostenübernahme hängt von den Regelungen im Mietvertrag ab. Hier gibt es sehr unterschiedliche Vorgehensweisen. Häufig hängt die Kostenübernahme auch davon ab, ob Schädlinge in Gemeinschaftsanlagen oder der Mietwohnung ihr Unwesen treiben. Kosten der Gemeinschaftsanlagen werden in den meisten Fällen vom Vermieter übernommen.

Casper: Was zeichnet Sie als Schädlingsbekämpferin und Architektin aus?

Brucks: Ich habe jahrelange Erfahrung in der Analyse von Gebäuden und erkenne daher sehr schnell die potentiellen Bewegungsräume von Schädlingen. Das erspart den Kunden Zeit und Kosten. Mir ist der verantwortungsvolle Umgang mit unseren Kunden, der Natur und den Tieren wichtig, daher bevorzugen wir immer nachhaltige Bekämpfungsmethoden.

Für Rückfragen oder konkrete Hilfegesuche kontaktieren Sie uns gerne telefonisch unter 0531 – 61287744, per Mail oder nutzen unten stehende Kommentarfunktion.

Bisher bestand im Rahmen von Immobilienkäufen die Möglichkeit, bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer einzelne Position wie beispielsweise die Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abzuziehen und so die Bemessungsgrundlage zu mindern. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes ist dies künftig nicht mehr bei allen Positionen möglich – die Instandhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht!

Wann fällt die Grunderwerbsteuer an und wie hoch ist sie?

Die Grunderwerbsteuer ist eine bei Eigentümerwechsel bundesweit zu entrichtende einmalige Steuer, die sich in der prozentualen Höhe je nach Bundesland unterscheidet und den umgangssprachlichen Kaufnebenkosten zuzuordnen ist. Die Begleichung der Grunderwerbsteuer ist per Gesetz bei Eigentümerwechsel zunächst Verkäufern und Käufern gleichermaßen (gesamtschuldnerisch) zugewiesen, wird jedoch im Rahmen von notariellen Kaufverträgen im Regelfall dem Käufer alleinig auferlegt.

Liegt der Grunderwerbsteuersatz in Niedersachsen derzeit bei 5 %, beträgt er unter anderem in Sachsen lediglich 3,5 %. In Brandenburg hingegen sowie einigen weiteren Bundesländern liegt der Grunderwerbsteuersatz gar bei 6,5 %. Bemessungsgrundlage ist der notarvertraglich vereinbarte Kaufpreis. Die einmalig zu entrichtende Grunderwerbsteuer ist nochmals von der im Regelfall vierteljährlich zu entrichtenden Grundsteuer zu unterscheiden.

Die Rechtsgrundlage für die Grunderwerbsteuer

Die bundesweit geltende Grunderwerbsteuer basiert auf dem seit 1983 bestehenden Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Während von Beginn an zunächst eine bundesweit einheitliche Grunderwerbsteuer in Höhe 3,5 % festgeschrieben wurde, dürfen die einzelnen Bundesländer auf Basis des Artikel 105 Grundgesetz seit dem Jahr 2006 den Grunderwerbsteuersatz individuell festlegen – der ursprüngliche Satz von 3,5 % stellt seither die Mindesthöhe dar.

Da das Grunderwerbsteuergesetz selbst keine Definition des Grundstücksbegriffes enthält, verweist es in § 2 auf die allgemeingültige Definition „im Sinne des bürgerlichen Rechts“ und schlägt so den Bogen zu § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Was ändert sich auf Basis der aktuellen Rechtsprechung?

Wie die Bezeichnung schon verdeutlicht, zielt die Grunderwerbsteuer in erster Linie darauf ab, den Erwerb von Grund- und Boden und alle damit fest verbundenen Bebauungen zu besteuern. Bisher war es demnach gängige Praxis, im Rahmen von Immobilienkaufverträgen einzelne Positionen für bewegliches Inventar (beispielsweise Einbauküchen oder sonstiges Mobiliar) separat auszuweisen und mit einem anteiligen Wert zu beziffern. Auch die im Falle von Eigentumswohnungen in der Regel vorhandene anteilige Instandhaltungsrücklage fiel unter diese Positionen und minderte bei separater Nennung im Kaufvertrag die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Der bisher gelebten Praxis zum Abzug der Instandhaltungshaltungsrücklage bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer schiebt nunmehr zunächst das Finanzgericht Köln und letztlich auch der Bundesfinanzhof durch Rechtsprechung vom 16.10.2020 (Urteil II R 49/17) einen Riegel vor – der separate Ausweis der anteiligen Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht!

Begründet wird die Entscheidung mit der Tatsache, dass die Instandhaltungsrücklage grundsätzlich keinem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden kann. Auch der anteilig für die erworbene Wohneinheit angesparte Rücklagenbetrag ist dem Verwaltungsvermögen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuordnen und zählt somit nicht zum Eigentum eines einzelnen Miteigentümers. Ein Eigentümerwechsel hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Zuordnung der Instandhaltungsrücklage.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Ein Entfall der Grunderwerbsteuer ist lediglich in bestimmten Ausnahmesituation gegeben. So sehen § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes sowie § 7 des Erbschaftssteuergesetzes eine Grunderwerbsteuerbefreiung bei Übertragung im Todesfall oder bei Schenkung zu Lebzeiten vor. Erfolgt die Übertragung von Grundbesitz im Zuge einer Erbschaft, unterliegt diese Transaktion der Erbschaftssteuer – die Grunderwerbsteuer kommt nicht zur Anwendung. Gleichermaßen wird im Rahmen einer Schenkung zu Lebzeiten der Schenkungssteuer Vorrang gegeben.

Weiterhin ist der Verkauf von Grundbesitz an einen Verwandten ersten Grades von der Grunderwerbsteuer befreit. Selbiges gilt für Transaktionen mit einem Kaufpreis unterhalb von 2.500 EUR. Für gewerbliche Immobilienkäufer bietet sich darüber hinaus die Möglichkeit, von sogenannten Share-Deals zu profitieren. Hierbei erwirbt der Käufer die Immobilien nicht direkt, sondern maximal 94,9 % Anteile an einer Gesellschaft, welche die Immobilien in ihrem Besitz hält – auch in diesem Falle ist die Transaktion von der Grunderwerbsteuer befreit.

Sollten Sie Fragen zu weiteren Einzelheiten oder Anmerkungen haben, so nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion unterhalb des Beitrags oder schreiben uns eine E-Mail.

Vielen Immobilieneigentümern ist das Grundbuch ein Begriff. Im Rahmen des Immobilienkaufes kommt man zwangsläufig bereits durch Nachfrage seitens der Banken oder spätestens bei notarieller Beurkundung des Kaufvertrages mit dem Grundbuch in Kontakt – oftmals jedoch ohne tiefgreifende Kenntnis darüber, welche Informationen einem Grundbuchauszug entnommen werden können. Im Folgenden möchten wir unseren Leserinnen und Lesern Aufschluss darüber geben, worum es sich bei dem Grundbuch einer Immobilie konkret handelt, wie es sich zusammensetzt und welche teils wesentlichen Informationen diesem entnommen werden können.

Was ist das Grundbuch und wie ist es aufgeteilt?

Das Grundbuch ist vereinfacht als Personalausweis einer Immobilie zu verstehen und sollte im Rahmen des Immobilienkaufes gründlich gesichtet werden. Es handelt sich um ein öffentliches Register, welches durch das jeweils zuständige Grundbuchamt geführt wird und nach klaren Vorgaben inhaltlich strukturiert ist. Jedem separierten Wohn- oder Gewerbeeigentum wird hierbei ein eigenes Grundbuchblatt zugeordnet. Während Grundbücher bis um die Jahrtausendwende herum zumeist noch in Papierform geführt wurden, handelt es sich heute zu einem Großteil um maschinell, also technisch geführte Grundbücher.

Im Wesentlichen gehen aus dem Grundbuch Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen sowie Schuldverhältnisse hervor, die mit dem Eigentum an der jeweiligen Immobilie verbunden sind. Neben einem Deckblatt beinhaltet das Grundbuch ein sogenanntes Bestandsverzeichnis sowie drei weitere Abteilungen (I bis III). Weiterhin gilt es zu berücksichtigen, dass (sowohl rot, als auch schwarz) durchgestrichene oder unterstrichene Informationen keine weitere Gültigkeit besitzen. Der Fußzeile des Grundbuchauszuges kann neben der Seitenzahl ebenfalls das Datum des Auszugs sowie das letzte Änderungsdatum entnommen werden.

Das Bestandsverzeichnis – Worum geht’s hier überhaupt?

Aus dem Bestandsverzeichnis gehen in erster Linie Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie hervor. So kann den ersten beiden Spalten a und b des Bestandsverzeichnisses durch die Gemarkung, den Flur und das Flurstück die Lage der Liegenschaft entnommen werden. In Verbindung mit einer amtlichen Liegenschaftskarte lässt sich für Eigentümer, Kaufinteressenten und Banken so im Detail die exakte Ausrichtung des betrachteten Grundstücks sowie der umliegenden Grundstücke samt entsprechenden Grenzmarkierungen lokalisieren. In den Spalten e bzw. 4 enthält das Bestandsverzeichnis Angaben zur Wirtschaftsart sowie zur Größe des Grundstückes in Hektar, Ar bzw. m². Hierbei gilt es zu berücksichtigen, dass die Flächenangaben zwar im Regelfall der Realität entsprechen, für den Eigentümer oder Käufer dennoch keine Rechtsverbindlichkeit darstellen.

Die zuvor genannten Angaben des Bestandsverzeichnisses beziehen sich hierbei immer auf die gesamte Liegenschaft – bei Eigentumswohnungen also auf das gesamte Haus sowie das Gesamtgrundstück. Die Grundbücher von Eigentumswohnung enthalten im Rahmen des Bestandsverzeichnisses zusätzliche Angaben zu den Miteigentumsanteilen (vereinfacht gesagt dem prozentualen Anteil am Gesamtobjekt), dem Umfang des Sondereigentums, möglichen Sondernutzungsrechten sowie exakte Daten zu bestehenden und geänderten Teilungserklärungen.

Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

Die erste Abteilung des Grundbuches macht die aktuellen und bisherigen Eigentumsverhältnisse kenntlich. Insbesondere bei älteren Bestandsobjekten, die eine Historie aus einer Vielzahl von Eigentümern vorweisen, erstreckt sich die Abteilung oftmals über mehrere Seiten und weist diverse Löschungen (also gelöschte Eintragungen) auf. Käufer und Banken können anhand der ersten Abteilung des Grundbuches beispielsweise überprüfen, ob etwaige Verkaufsgespräche tatsächlich mit den Eigentümern oder lediglich mit Personen geführt werden, die sich als solche ausgeben.

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

Insbesondere im Rahmen des Immobilienkaufes empfiehlt es sich, ein besonderes Augenmerk auf die zweite Abteilung des Grundbuches zu richten und sich ausführlich mit den darin enthaltenen Eintragungen auseinanderzusetzen. Lasten und Beschränkungen sind im Regelfall zu Gunsten anderweitiger Privatpersonen, Gewerbebetriebe oder auch öffentlicher Einrichtungen vermerkt und beeinflussen den Wert einer Immobilie teils maßgeblich. Etwaige Lasten und Beschränkungen werden unter anderem untergliedert in Grunddienstbarkeiten (bspw. Wege- oder Leitungsrechte), beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (bspw. Wohn- oder Nutzungsrechte), Nießbrauchrechte und Vorkaufsrechte. Im Falle eines Erbbaugrundstückes weist Abteilung II weiterhin Angaben zum Erbbaurecht auf.

Sind etwaige Lasten und Beschränkungen vermerkt, so sollten insbesondere Käufer sich im Vorhinein des Erwerb detailliert mit deren Bedeutung auseinandersetzen. Während einige Lasten wie Leitungsrechte örtlicher Energieversorger durchaus auch nahezu auswirkungsloser Natur sein können, bringen andere Eintragungen teils erhebliche Einschränkungen für den Käufer bzw. Eigentümer mitsich. Ist beispielsweise ein lebenslanges Nießbrauchrecht eines Dritten in Abteilung II verankert, so ist je nach Inanspruchnahme des Rechtes die Immobilie für den jeweiligen Eigentümer bis zum Ableben des Nießbrauchberechtigten quasi nutzlos. Im Falle einer eingetragenen Auflassungsvormerkung hingegen handelt es sich um eine Art „Sperre“ des Grundbuches zu Gunsten des Käufers, welche den reibungslosen Übergang seiner Ansprüche gewährleistet.

Abteilung III – Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden

In der dritten und damit letzten Abteilung des Grundbuches sind Schuldverhältnisse insbesondere gegenüber finanzierenden Banken festgehalten, die mit dem entsprechenden Immobilieneigentum einhergehen. Während früher seitens der Kreditinstitute zumeist an Einzeldarlehen gekoppelte Hypotheken in der letzten Abteilung der Grundbücher vermerkt wurden, bedienen sich Banken bzw. zu finanzierende Käufer heutzutage für gewöhnlich der Eintragung einer deutlich flexibler einsetzbaren Grundschuld. Etwaige Grundschulden beinhalten für gewöhnlich sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfungen und ermöglich es finanzierenden Bank auf unkompliziertem Wege, die Immobilie zu verwerten (beispielsweise in Form der Zwangsversteigerung), wenn der Gläubiger in Zahlungsverzug gerät.

Häufig erleben wir es, dass Käufer insbesondere in Bezug auf Abteilung III des Grundbuches detaillierte, teils verunsicherte Rückfragen stellen. Sicherlich sollte auch dieser Teil des Grundbuches im Rahmen eines Immobilienerwerbs nicht vernachlässigt werden. Da allerdings im Rahmen von Immobilienkaufverträgen für gewöhnlich ein lastenfreier Übergang in Abteilung III des Grundbuches vereinbart wird, kann dieser Abteilung aus Sicht des Käufers wohl eher geringere Bedeutung beigemessen werden.

Wo kann ein aktueller Grundbuchauszug beantragt werden?

Im Falle eines anstehenden Immobilienverkaufes oder -erwerbs empfiehlt es sich, einen aktuellen Grundbuchauszug parat zu haben. Finanzierende Banken fordern zumeist die Vorlage eines Grundbuchauszuges, der nicht älter als drei Monate ist. Die Beantragung kann mit berechtigtem Interesse (beispielsweise beabsichtigter Verkauf) auf dem Postwege bei dem zuständigen Grundbuchamt oder alternativ auch über unser Haus erfolgen.

Bei allgemeinen Fragen oder konkreten Rückfragen in Bezug auf Einträge in Ihrem Grundbuch, stehen wir Ihnen jederzeit gerne mit Rat und Tat zur Seite. Nutzen Sie hierfür einfach unten stehende Kommentarfunktion oder schreiben uns eine E-Mail.